住宅ローン

「住宅ローンの審査が通らない」とお困りの方や、住宅ローン審査の基準や必要書類、気になる頭金や金利の情報などをお届けしています。

住宅ローンの借り換え

住宅ローン利用者の多くは、金利の変動によって、

住宅ローンの借り換えを検討することもあると思います。

また、固定金利型のローンを利用している場合も、

１０年前と現在とでは、経済情勢の変化で、

水準の金利に大きな開きがあって、高い金利で融資を受けている場合、

新たに借り換えをすれば、利息を支払う金額を減らすこともできます。

住宅ローンの借り換えは、

有効に利用すれば、大きな利子の違いを生むことになるのです。

では、借り換えをする時に、どのような点に気をつけるべきでしょうか。

まず、変動金利型への借り換えはお薦めしません。

それは、今後の金利の上昇によって、

借り換えをする前のローンより、

高い金利を支払う可能性があるからです。

金利の変動をある程度は予測できると思っていても、

５年後の経済情勢を見通すことは非常に困難です。

より、リスクが高い借り換えはなるべく避けましょう。

借り換えで利用するのは、１０年固定などがお薦めです。

１０年固定タイプのローンは、

銀行間の競争も激しく、金利の引き下げの競争があり、

比較的お得なプランが数多くあるからです。

１０年間金利が固定されますので、

リスクも少しは低減できます。

借り換えをする場合には、

さらに金利を引き下げる金融機関もありますので、

よく調べてから検討されることをお薦めします。

借り換えをする時に、注意が必要なのは、

総合的な判断が必要なことです。

金利による利子の支払いの増減も大事ですが、

借り換えには、費用がかかりますので、

総合的に判断する必要があるのです。

借り換えを実行する時、

借り換えをする前の住宅ローンの保証料がかえってきます。

この保証料の額なども金融機関に確認して、

差し引きでどの程度の金額になるのか、しっかり検証しましょう。

住宅ローンの借り換えは、長い返済期間で返済を行う住宅ローンでは、

経済情勢の変化によって、当然利用すべきものです。

ただ、金利だけを考慮して、変動型のローンへの借り換えは、

将来の金利変動のリスクがあるので、あまりお薦めできません。

１０年固定を中心に、金利が有利になるローンを探しましょう。

住宅ローンの上手な利用法

住宅ローンを利用している方の多くは、

なるべく早く返済を完了したいと思いますが、

あらかじめ、繰上げ返済など工夫しながら、

返済計画を入念に計画して、返済をスタートしている人と、

行き当たりばったりで、計画性に欠けている人とでは、

高級車が買えるほどの額が、利子として違ってきます。

計画的に返済計画を考えている人は、

住宅ローンのリスクをよく理解出来ている人だと言えます。

そういう方は、無理な返済プランを考えないので、

なるべく早く、返済を完了して、

少しでも返済額を減らす努力をするでしょう。

具体的には、繰上げ返済がもっとも有効です。

繰上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと、

返済額を軽減するタイプがありますが、

より、利子を減らす効果的が高いのが、

期間を短縮するタイプです。

どんどん繰り上げ返済して、返済期間を短縮していけば、

数百万円という単位で利子を減らせるのです。

このような、返済計画を実行している方は、

住宅ローンに精通した、賢い利用法を実行していると言えます。

次に、返済計画をあまり慎重に考えなかった方は、

どうすればよいかについて、考えてみます。

多くの方が、失敗している例として、

ご自分の家計からすると、無理な融資を受けた結果、

ボーナスの削減や収入の減少で、返済が行き詰まり、

利子分だけしか、月々返済できない状態となっています。

このような方は、家計を見直すことが大切です。

繰上げ返済の返済額を軽減するタイプは、

家計を見直す上で、重要な役割を果たします。

余計な出費を見直すことは、当然重要ですが、

余裕のない家計では、

落ち着いて家計を見直すことも難しくなります。

そこで、返済額を軽減するタイプの繰上げ返済をするわけです。

そうすれば、ある程度の期間返済額を少し減らせますし、

利子も少しは軽減できます。

そこで出来た余裕で、思い切った家計の見直しをするのです。

そうすれば、家計は立て直され、

その後の返済が少しでも楽になるのではないでしょうか。

あらゆる方法で住宅ローンの返済を、

効率よくすることは大変大切なことです。

行き詰った時には、ご自分の計画性の誤りを素直に反省して、

出来る限り、節約した生活をするようにしましょう。

繰上げ返済と手数料

住宅ローンの返済プランの中で、繰上げ返済は、

とても重要となります。

まったく、繰上げ返済をしない場合と比較すると、

高級車が買えるほどの額の利子の支払いを減らす事ができます。

そのことを、知らない方も多いのではないでしょうか。

月々の返済額ばかりを気にしていると、

つい利子のことまでは、考えないものです。

返済を開始してから、いろいろ考えても、

資金に余裕がなければ、対応できることも少なくなってしまいます。

ですから、住宅ローンを利用する前に、

入念に返済計画を考える必要があるのです。

あらかじめ、繰上げ返済を考えた上で、

必要な貯蓄も確保して、

生活資金にもある程度余裕が必要です。

そう考えると、あなたが融資を受けることの出来る額が、

想像より少ないことに気がつくはずです。

多くの方は、そのことも考えず、住宅ローンを利用しています。

その結果、支払いが困難な状況が生まれているのです。

繰上げ返済を、返済プランに組み込んでいれば、

繰上げ返済の時に、必要となる手数料の問題も、

住宅ローンを利用する金融機関選びの選択基準となります。

手数料は、金融機関によって違います。

無料の金融機関もあります。

インターネットで手続きすれば、無料になる金融機関もあります。

よく調べて、住宅ローンをどこから融資してもらうのか、

判断して下さい。

繰上げ返済の利点として、他にも保証料がかえってくることがあります。

保証料というのは、返済が困難になった場合に、

保証会社があなたに代わって、一括で金融機関に返済してくれる制度です。

しかし、借金が消えるわけではありません。

今度は、保証会社に債権が移り、

あなたは保証会社に一括して返済する必要があります。

この制度は、金融機関のための制度で、

あなたを保護するものではありません。

しかし、保証料はあなたが払っています。

返済期間が短くなれば、その分の保証料もかえってくるのです。

繰り上げ返済の重要性と、

その手数料のことなどについて、ご説明しました。

理解できたでしょうか。

とても重要なことなので、繰り返し確認して下さい。

返済プランのポイント

住宅ローンを、計画を立てて返済していくことは重要です。

家によって家計の状態も違いますから、

それぞれの家計の状態によって、最適な返済方法を考えましょう。

まずは、貯蓄の出来る返済プランが重要です。

貯蓄が出来ない返済プランは、

あなたの家計からすると、無理な融資を受けているということです。

購入予定の住宅価格を少し下げる必要があります。

せっかく、マイホームを購入しても、

その後の生活が不安定になってしまっては、

何のための住宅購入かわからなくなってしまいます。

住宅を購入すること以外にも、

お子様の学費や老後の生活資金など、今後の人生のなかで、

必要となる資金はしっかり貯蓄する必要があります。

いくら、返済が大変だからといって、

貯蓄をやめてしまうような返済プランは、

結局、行き詰ることになるのです。

次に、返済しながらでも、

少しは家計に余裕のある返済プランを考えましょう。

変動金利型の住宅ローンを利用する場合、

金利が変動するリスクをかかえなければなりません。

金利が上がった場合に、

繰上げ返済などで、負担が減るように対策を講じる必要があるのです。

金利が上がらないとしても、

繰上げ返済は重要です。

長い返済期間の間には、何が起こるかわかりません。

リストラやボーナスのカットにあうかもしれないのです。

そのためにも、出来るだけ早く返済を完了できるように、

繰上げ返済を積極的に活用しましょう。

早い時期から、繰上げ返済を実行すれば、

高級車が買えるほどの、利息分の支払いを減らす事ができます。

早ければ、早いほど利息分は減っていきます。

余裕のある返済プランは、

充実した生活を送る上でも重要です。

返済に追われるあまり、趣味などに使う費用を減らしてしまっては、

健康的な生活を送ることが難しくなってしまいます。

それ以外にも、人生では、急な出費はつきものです。

余裕がなければ、それにも対応ができません。

健康も重要なことですから、返済のストレスなどで、

体調を崩さないように心がけることも大切です。

住宅ローンのリスク

数年前、世界を震撼させた、アメリカ発のサブプライムローン問題。

リーマンショックとも言われていますが、

事の発端は住宅ローンの破綻からです。

サブプライムローンは、

アメリカで開発された、低所得者向けの住宅ローンです。

比較的簡単な審査で利用できたため、

多くの利用者が、計画的な返済プランを考えることなく、

自身の家計からすると、

無理な利用をしてしまうことになりました。

住宅バブルで住宅価格が高騰していたため、

返済が難しくなっても、

住宅を売却して返済すれば、問題なかったのです。

ところが、

バブルが崩壊して、住宅価格が下がり始めると、

一気にローン自体が破綻することとなりました。

この住宅ローンの債権は、

金融商品にまで組み込まれて販売されていました。

そのため、その被害は全世界に広がり、

アメリカの金融業界を揺るがすことになり、

大手のリーマンブラザーズの破綻に繋がったわけです。

このことから、リーマンショックと言われるわけです。

このことから、学ぶべきは、

住宅ローンのリスクをしっかり理解して利用すべきだということです。

銀行側は、出来るだけ融資を増やして、

利益を生みたいのです。

ですから、住宅ローンのリスクがどの程度なのか、

説明が不足している部分があります。

住宅価格や金利は変動します。

変動した場合に、最初に被害を受けるのは、

住宅ローンの利用者です。

現在、日本の住宅ローンの多くは、

保証制度を採用しています。

これは、住宅ローンの利用者を守るものではなく、

融資する金融機関を保護するものです。

しかし、そのための保証料は、

利用者であるあなたが支払っているのです。

金融機関とすれば、より小さいリスクで融資できるため、

好都合ですが、何も知らないあなたは言われるがままに、

高い保証料を支払っているのです。

ですから、ご自分で、判断できる知識を身につける必要があります。

そうしないと、サブプライムローン問題と同じように、

住宅ローン利用者が行き詰る時が来るかもしれません。

経済状況によって、その波が一気に来れば、

保証会社は破綻して、金融機関も破綻します。

これでは、何の教訓も活かされていません。

利用者一人一人が、リスクを理解して、

住宅ローンを利用すれば、

大きな波も小さくすることが出来るのです。

リスクをしっかり理解する、住宅ローンの利用者の義務なのです。

繰上げ返済

住宅を購入する時に利用する住宅ローン。

住宅ローンを契約してしまえば、それであとは返済するだけ。

そう思っている方も多いはずです。

しかし、住宅ローンは、返済期間に入ってから、

いろいろ考えなければいけないことがあります。

気長に返済するのは、自由ですが、

返済計画がその後も安定的に推移しない場合も多いのです。

ですから、それに備えた対策を講じていきましょう。

対策としては、繰上げ返済をすることが挙げられます。

繰上げ返済をすることで、

高級車が買えるほどの利息を減らす効果があるのです。

それ以外にも、

年齢が高くなる時期の負担を軽減できます。

定年退職してから、

年金が受給できるまでの、

空白の５年間の負担も減らせるのです。

繰上げ返済には、

返済期間を短縮するタイプと返済額を減らすタイプがあります。

返済期間を短縮するタイプは、

繰上げ返済することで、返済期間が短縮されます。

返済額を減らすタイプは、

繰上げ返済をした分、その後の返済額が安くなります。

ご家庭の家計の状況によって、どちらのタイプを選ぶか判断します。

出来れば、より利息の支払う額を低減できる、

返済期間を短縮するタイプをお薦めしますが、

家計が逼迫して、バランスが崩れている場合は、

返済額を減らすタイプで、家計の建て直しを計りましょう。

住宅ローンは、返済期間が長いため、

その期間に何が起こっても不思議ではありません。

あなたは健康でも、経済状態次第で、

リストラなどの被害を受けることもあります。

ですから、なるべく早く返済を完了する努力が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済について、

あまり広く認知されていて、利用が進んでいるようには感じません。

１万円程度、月々の返済額を増やすだけで、

数百万円分もの利息を減らせることも、

ご存じない方もおられるでしょう。

数百万円あれば、高級車も買えますし、

お孫さんには、好きなものもプレゼントできます。

また、学費としても援助できるでしょう。

また、あなた自身の老後をより豊かにする趣味などにも使えます。

繰上げ返済を有効に利用して、

将来への負担を減らしていきましょう。

ローンと保険の契約期間

銀行で火災保険に加入する場合、

住宅ローンの返済期間が３５年なら、

３５年分一括で火災保険料を納めることが一般的です。

それは、ほとんどの銀行が、

返済期間以上の加入を条件としている場合が多いからです。

加入期間が長いため、長期割引が適用されて、

保険料は安くなります。

確かに、保険料が安くなるメリットはあります。

しかし、３５年先の契約まで、

現在の基準で契約しても問題ないでしょうか。

基準と言うのは、保証となる金額のことです。

現在の物価などから、あなたの家の保証価格は設定されます。

現在の日本経済は、長いデフレの影響で、

物価は限りなく安い状態です。

ですから、それを基準としたあなたの住宅評価額も低いはずです。

ところが、契約期間の３５年の間に、

その基準がそれほど変化しないという保証はありません。

老朽化が進むほど、保険を利用する可能性は高くなります。

火災は起きなくても、風水害で、

被害を受ける可能性はそれほど低くありません。

２０年後といった時期に、

保険を利用する必要が生じた場合、

２０年前に契約したばかりに、

その時の基準では不当に安い保険料しか、

受け取れないこともあるのです。

ですから、保険の専門家などは、

契約期間を５年間ほどにして、その度に、

見直しをしてから、再度契約するようにしています。

火災保険を銀行に任せず、

保険のプロである代理店にお願いすれば、

こういった点でも、相談に乗ってくれます。

銀行で安易に３５年間といった期間で、

火災保険に加入するリスクはおわかり頂けたでしょうか。

住宅ローンに、

当該銀行での火災保険の加入が条件になっている場合などを除いて、

火災保険の窓口を選ぶ権利はあなたにあります。

銀行の勧めるままに、安易に契約することなく、

保険は、出来るだけ、

保険のプロである代理店で契約されることをお薦めします。

そして、

長期割引の適用される３５年といった契約期間を選ぶのではなく、

５年ほどの契約期間で、契約の見直しをされることをお薦めします。

契約の時には、担当者があなたの元を訪れますから、

その時に、疑問点などは、遠慮なく質問しましょう。

こういった、コミュニケーションをとっておけば、

いざという時に、迅速に対応してもらえることにも繋がります。

保険も人任せにせず、ご自分でしっかり判断していきましょう。

住宅ローンと火災保険

新しいマイホームが完成して、加入するのは、

火災保険ですよね。

高額の資金をかけて、建築したマイホームが、

万が一火災を起こしたら、火災保険に入っておかないと、

その後の人生が大変なことになります。

最近は、住宅ローンを取り扱う、金融機関でも、

火災保険を取り扱うようになったようです。

大事な保険ですから、安易に勧められるままに、

銀行が取り扱う火災保険に加入しないようにしましょう。

なぜ、銀行が取り扱う火災保険に加入しないほうがいいのか。

それは、銀行は金融のプロですが、

保険のプロではないからです。

いざ、保険の適用が必要となった時に、

銀行が迅速に対応できるか、疑問があります。

少なくとも、保険専門の代理店には、

あらゆる面で、劣る可能性が高いのです。

高い保険料を払い続けて、必要な時に、

保険の支払いを受けられないことになっては、

保険料が無駄になってしまいます。

銀行との住宅ローンの交渉の時に、

『うちで火災保険も取り扱っています』

と言われると、つい申し込んでしまいます。

火災保険の窓口の選択権はあなたにあります。

住宅ローンの契約に、火災保険の加入を条件とする場合など意外は、

あなたが自由に選んで良いのです。

それなら、やはり、保険のことは保険のプロに任せたほうが安心です。

住宅ローンは、金融のプロである金融機関に、

保険は保険のプロの代理店に任せるようにしましょう。

保険と言うのは、簡単に支払いを受けることが出来ません。

調査などもありますから、

保険会社との交渉力なども重要なのです。

それには、保険のことに精通した専門家でないと、

対応できない可能性があります。

火災保険は、何も火災だけが対象ではありません。

風水被害も対象になっている火災保険がほとんどです。

そのことも知らないで、

せっかくもらえる保険料ももらわずに済ませてしまう例も多くあります。

日頃から、保険の代理店の担当者と連絡をしていれば、

何でも気軽に相談できますが、

銀行の担当者だと、どの程度までのことに精通しているか、

疑問もあり、何でも相談できるかは不透明です。

選択することが出来るなら、ベストと思える相手を選びましょう。

安易な判断は、後で後悔することにもなります。

保証料

住宅ローンを契約すると、『保証料』というものを一括で払います。

３０００万円を返済期間３５年借りた場合は、

６０万円ほども支払う必要があります。

何も知らずに、これほどの金額を支払っているのではないでしょうか。

この『保証料』の仕組みをしっかり把握して、

納得の上で、支払うべきだと思います。

当然、仕組みを理解しても、納得できない場合もあるでしょう。

その時は、最近は、『保証料』が無料のローンも登場してきています。

『保証料』とは、何なのか。

しっかり理解して、ローンを選ぶようにしましょう。

『保証料』のことをご説明します。

普通の借金では、連帯保証人という制度があります。

債務者が、債務を返済できなくなった場合に、

連帯保証人が代わって、債務を返済する制度です。

住宅ローンの場合は、

この連帯保証人制度ではなく、保証会社による保証制度を採用しています。

この保証制度は、

住宅ローンの利用者が、保証会社に保証料を支払うことで、

返済が出来なくなった場合に、

代わって保証会社が一括で残りの債務を返済します。

しかし、ここで注意が必要なのは、

これで、あなたの債務がなくなるわけではないという点です。

その後、保証会社から代わって返済した債務を、

あなたは一括で請求されます。

住宅を売却するなどして、あなたは債務を返済しなければなりません。

売却価格が残った債務の額を下回る場合は、

自己破産となることもあるのです。

『保証制度』は、債権者のためのもので、

債務者を守るものではないということが、ご理解頂けると思います。

その保証のために、６０万もの高額な保証料を、

あなたは支払う必要があるのです。

納得できますか？

これは、本来あるべきローンの仕組みとは言えません。

融資をして出来るだけ利益を上げたい金融機関の保証のために、

住宅ローンを利用者は、高額な保証料を支払っているのです。

最近は、『保証料』を無料とする金融機関も登場しました。

『保証料』の制度がないだけに、審査は厳しくなるかもしれません。

しかし、これが本来あるべき融資の姿ではないでしょうか。

融資を出来るだけ増やして、金融機関が利益を得るために、

融資を受ける側が利用されているように感じます。

この保証制度を理解して、

納得が出来る方のみ、支払いをしましょう。

登記の注意点

マイホームの購入を決めて、

資金集めに奔走して、住宅ローンをどの金融機関で融資してもらうか、

入念に検討し、諸手続きや業者の選定も終わって、

あとは契約するだけ。

という方は、疲労がたまっているかもしれません。

反対に、夢のマイホームへ向けて、

希望で胸がいっぱいかもしれません。

そこで、忘れてはいけないことがあります。

法律的な話です。

難しいことは苦手なあなたも、マイホームを持つ以上、

この義務を果たす必要があります。

それは、登記の問題です。

『登記なんて、主人の名前ですればいいよ』と、

簡単に考えていませんか？

頭金からローンまで、

すべての資金をご主人の預貯金から捻出する場合は、

それで問題ありません。

ひと昔前までは、そのケースがほとんどだったでしょう。

しかし、最近、共働きのご夫婦が増えて、

ご夫婦で資金を出し合うという場合もあるのではないでしょうか。

その場合、登記上の所有権の比率と、

住宅の資金を出した割合が同じでないと贈与と見なされます。

例えば、登記の所有権が１００％、ご主人なのに、

頭金は、妻の口座から出している場合、

頭金に出した資金は、妻から夫への贈与と見なされ、

贈与税の対象となります。

ですから、その場合は、住宅を購入するためにかかった費用のうち、

妻が負担した費用の割合に応じて、

登記上も、共有登記としなければならないのです。

『女が名義には入らないほうがいい』とか、

『夫婦なのだから、半分ずつの所有にしよう』といった、

安易な考え方は、通用しないのです。

そんなことまで、考えていなかったという方がおられても、

無理がありません。

一般の生活を送るうえで、普段はこういった知識は、

必要ないからです。

しかし、ご自分の家を持つ上で、国の法律がこうなっている以上、

注意しなければいけません。

お金の都合が優先されて、税金の話まで、

考えるのを忘れている場合も少なくないと思います。

夫婦での資金の割合については、

ローンを契約する時に、登記を含めた諸手続きを、

司法書士に委任することが一般的なので、

その時までに決めておきましょう。

見落とされがちなことなので、忘れずに考えておいて下さい。

税務署への申告

念願のマイホームがようやく完成して、

引越しも終わり、新生活がスタートという時期になって、

税務署から届く書類があります。

このことを知らないと、最初はびっくりされるかもしれません。

何も、あなたに脱税の疑いがあって、

送られてくるわけではありません。

住宅購入は、動く額が大きいため、

税務署が対象者に書類を送付しています。

必ず、全員に送られてくるわけではありませんが、

最近は、国の財政状況も厳しいため、

送られてくる確率も高いようです。

ここで特に注意しなければいけない点は贈与税です。

『頭金に必要な資金が足りず、

親に頼み込んで援助してもらって、ほっとしています』

こういうあなたは危険です。

そのお金、税務署にきちんと申告しましたか？

親から援助してもらったお金は、贈与税の対象になります。

『いやいや、借りているだけだから』

と言い訳しても通りません。

借りているなら、それを客観的に証明して、

返済をしていかなければならないのです。

『家は主人の名義だけど、私が半分出したのよね』

といっている奥様も危険です。

夫婦間と言っても、家の所有権が１００％、

ご主人なのに、資金の半分は、奥様の口座から捻出している場合、

奥様からご主人への贈与と見なされます。

驚きですよね。

夫婦なのだから、資金を出すのは当然のようですが、

日本の法律はそうはなっていません。

夫婦間のお金のやりとりも立派な贈与税の対象なのです。

税務署から、書類が届いて、慌てて調べても、

時間が経過していれば、記憶も薄れていきます。

書類には、頭金の出所について、

どこの銀行の、誰の名義の口座から、

いくらおろしたかまで記入する必要があります。

ですから、あらかじめ、

細かく帳面などに記入しておくことをお薦めします。

税務署から、いろいろ問い合わせを受けても、

安心して受け答えができるからです。

私たち、一般生活の感覚と、

法律では違っているところがたくさんあります。

つい、うっかりは許されないので、

こういった、税務署の申告もあることを理解しておきましょう。ね

家計と返済プラン

住宅ローンをどのように返済していくのか。

各ご家庭によって、あっている返済プランは違います。

ご主人一人が働いているのか。共働きなのか。

収入はどれくらいなのか。

などによって、返済可能か判断していく必要があるのです。

返済を開始しても、家計に比較的余裕のある場合は、

住宅ローンのリスクは小さいと言えますし、

家計に余裕がなくなる場合は、リスクが大きいと言えます。

家計に余裕がなくなる場合は、

なるべく固定金利型のローンをお薦めします。

変動金利型に比べて、金利が高いですが、

金利が上昇するリスクがありません。

固定金利型の金利で、返済が難しい場合は、

その物件価格が、あなたのご家庭の家計からすると、

高すぎるということになります。

固定金利型の金利でも、返済可能な範囲で、

物件を選ばれることをお薦めします。

家計に比較的余裕がある場合は、

選択肢も広くなります。

住宅ローンの変動金利型、固定金利型を上手く組み合わせて、

ご家庭に応じた返済プランを考えましょう。

例えば、共働きのご家庭の場合。

お子様が成人になっている場合と、

今から、ご出産のある可能性がある場合とでは大きく違ってきます。

お子様が成人になっている場合は、

今後の収入が定年まで安定する可能性が高いですね。

ですから、返済も均等に分割して行うことを検討していけば、

比較的、負担も少なく返済できるでしょう。

ご出産のある可能性があるご家庭では、

出産や育児などで、一時的としても収入が落ちる可能性が高いです。

その後も、お子様の学費など出費もあるでしょう。

ですから、なるべく払える時期に、

先行して返済していく必要があります。

その場合、変動金利型と固定金利型を併用することで、

最初の５年ほどで、出来るだけ返済を完了します。

そして、その後は、固定金利型だけが残る形にして、

少しずつ返済していけば、家計への負担も少なくて済むでしょう。

あなたのご家庭に応じた、返済プランを考えることは、

今後の人生設計において、重要なことなのです。

これまで、ご説明した、例などをご参考にしながら、

最適なプランを考えてみて下さい。

変動型から固定型への切り替え

住宅ローンには、

変動金利型のローンと固定金利型のローンがあります。

最近は、変動金利型のローンを利用しながら、

金利が上がる気配の時に、

固定金利型へ切り替えを検討する方も多いようです。

しかし、切り替えはそんなに簡単ではありません。

その理由をいくつかご説明します。

１、長期金利は短期金利に先行して上昇する

変動金利型と固定金利型は、それぞれ、

短期金利と長期金利を指標としています。

ローンを切り替える時には、金利が上昇する気配を感じ取って、

変動金利型から固定金利型へ切り替える必要があります。

しかし、問題は、金利が上昇する局面では、

長期金利が先行して、金利が上昇するということです。

短期金利が上昇して、切り替えを検討しても、

すでに長期金利は上昇しているので、

それを指標とする固定金利型の金利も上がっています。

ですから、切り替えを上手くするためには、

短期金利も長期金利も変動していない状態で、

経済情勢などから、金利の上昇の気配を察知して、

切り替えを実行するしかないのです。

金融のプロでも難しいこの判断を、的確にあなたはできるでしょうか。

一般の私たちには、難しい判断と言えます。

２、来月の金利の発表のタイミング

ほとんどの金融機関では、月末か当月の１日に、

来月の金利が発表になります。

ですから、来月の金利を確認できない状態で、

切り替えの手続きをすることになります。

さらに、金利が上昇するリスクを負いながら、

手続きをしなければならないのです。

さらに、ローンの契約当時に、

金利割引の大きいキャンペーンを利用していた場合、

金利の変動はさらに大きくなるのです。

もうしばらく、変動金利型で契約を維持したほうが、

あなたにとって、お得な場合も見切り発車で固定金利型へ、

切り替え手続きをしなければなりません。

このように大きなリスクを背負うことになります。

以上２つの点で、

変動金利型から固定金利型への切り替えが難しいポイントを、

ご説明しました。

変動金利型を利用する場合は、

切り替えではなく、金利が上昇する局面になった場合、

繰上げ返済で対応するほうが現実的なのです。

ですから、変動金利型を利用する場合には、

返済額がなるべく少なくて済むような余裕のある返済プランを考え、

繰り上げ返済に対応できるようにして、利用するようにしましょう。

ローン返済支援保険

住宅ローンの返済期間は、極めて長く、

３０年、３５年といった期間が当然のように適用されます。

『私は、まだ若いから大丈夫』

と言っているあなたも、返済が完了するころには、

定年退職をする年齢になるのです。

その間に、大きな病気や事故などに遭遇しないとは、

誰も言い切れません。

病気や事故で苦しんでいる方の多くは、

当然、『自分は大丈夫』と思っていたはずです。

誰も、自分がそうなるとは、望んでもいないし、

想像もしてないのです。

ですから、万が一に備える準備はしておかなければなりません。

一定の期間の入院などには、少なくとも対応しておく必要があります。

『生命保険に加入しているから大丈夫』

と思っている方も、生命保険の保険金は、

生活資金や入院・手術の費用に充てなければなりません。

住宅ローンの返済に、回してしまえば、

生活自体が行き詰ることにもなるのです。

では、どうすればいいでしょうか。

そこで、ご紹介したいのが、『ローン返済支援保険』です。

以下リンクをクリックすれば、

みずほ銀行のローン返済支援保険のＰＤＦファイルが表示されます。

http://www.sompo-japan.co.jp/kinsurance/m_pdf/download/m_lltd.pdf

この保険は、あなたが３０日を超えて病気やけがで入院した場合に、

最長で３年間保険金が支払われます。

ローン年間返済額（ボーナスを含む）÷１２ヶ月

の平均月間返済予定額が、

保険金として、支払われますから、ローン返済に充てることができます。

保険料の負担も平均月間返済予定額１万円につき、

月々１０５円とお得です。

さらに返済予定額１万円につき、月々プラス８６円で、

勤務先倒産時保証にも加入できます。

こういった保険が必要にならないことが一番いいのですが、

大事なご家族を守る上でも、ぜひ、検討されることをお薦めします。

みずほ銀行以外でも同じような保険を取り扱っている場合、

保険金の支払い条件が厳しくないか、よくチェックして下さい。

３０日より長い入院期間が条件の場合、

過去のデータからすると、適用される範囲が極めて限定されます。

利用できない保険は、無駄なお金を支払っていることになりますから、

注意して加入を検討して下さい。

ボーナスの活かし方

住宅ローンでも、その他の高額のローンの場合も、

ボーナスは返済する上で、重要な役割を果たします。

ただ、ボーナスばかりに頼っていては、

危険な場合がありますので、注意すべきポイントをご説明します。

ボーナスをどのように返済に活かすかは、

住宅ローンの返済を考える上で、極めて重要です。

しかし、ボーナスに頼りすぎず、

有効に活用するようにしなければいけません。

バランスが重要なのです。

というのは、ボーナスは、

会社の業績などの影響がもっとも出やすい部分だからです。

ボーナスに頼りきった返済プランだと、

ボーナスが減った時に、簡単に行き詰ってしまいます。

そうならないためにも、

ボーナスから住宅ローンに返済する金額は、

月々の返済額以下に設定して、返済プランを考えましょう。

そのような返済プランを考えるためには、

家計の見直しが必要となってきます。

バランスが悪いとどうしてもボーナスに頼ることになりますが、

上手くバランスが取れている家計だと、

ボーナスに頼らない返済が可能になります。

例えば、支出だけが家計のバランスを崩す要因ではありません。

貯蓄は、必ずするようにしたほうが良いですが、

その額が適正でないと、それもバランスを崩す要因となるのです。

月々の貯蓄へ回す額が多すぎる場合も上手くいかないのです。

このように、ボーナスに頼らない返済を考えることは、

家計のバランスを見直す、いい機会にもなりますから、

ぜひ、検討することをお薦めします。

現在、業績が良い会社にお勤めの場合でも、

現代社会は、一寸先は闇です。

震災や株の暴落など、何が起こるかわかりません。

公務員でもこの先、人件費カットの対象になってきます。

その時に、まず、カットされる対象となるのが、

ボーナスなのです。

不安定なボーナスに頼った返済プランは、

３０年といった返済期間が必要となる、住宅ローンでは、

大変リスクが大きいと言わざるを得ません。

ボーナスは、あくまで有効に活用する程度で、

具体的には、月々の返済額以下の金額で返済を補う程度で、

返済プランを考えましょう。

２つの返済方法

住宅ローンの返済方法には、

元利均等返済と元金均等返済があります。

あまり、聞かないネーミングですので、

言葉だけでは、理解するのは難しいですね。

そこで、

それぞれの返済方法の仕組みと特徴をご説明したいと思います。

１、元利均等返済

この返済方法は、月々の返済額が一定で、

返済額から利子の分が優先的に引かれます。

利子が引かれた残りの返済額が元金の返済にあてられます。

カードローンなどのリボ払いなどを考えて頂ければ、

その仕組みがよくわかると思います。

利子の分が優先的に引かれるので、

利子が膨らめば、利子ばかりを返済していて、

元金はまったく減っていないという場合もあります。

月々の返済は一定なので、返済は楽に思えるかもしれませんが、

そういったリスクもあることを理解して、

利用するようにしましょう。

２、元金均等返済

この返済方法は、融資を受けた全額を均等に、

返済期間によって分割した額に、

その時点の残高に応じた金利分を上乗せして、

支払う方法です。

ですから、最初の返済額がもっとも大きくなります。

ローンの残高が少なくなるに従って、金利分も減りますから、

返済額も次第に減っていきます。

元金が確実に減っていきますので、

返済期間も短くなることになります。

現在の収入がもっとも大きく、将来には、収入が少なくなることが、

あらかじめ予測されるご家庭などは、

この返済方法が有効となってくるでしょう。

以上、２つの返済方法をご説明しました。

ご理解頂けましたでしょうか。

注意する点は、必ずしもどちらかの返済方法だけが、

優れているというわけではありません。

ご家庭の状況に応じて、最適な返済方法を選択することが重要です。

この２つの返済方法の違いと特徴を知っておくだけでも、

住宅ローンを検討する時の一助となります。

住宅ローンと返済方法には、いずれもメリットとデメリットがあります。

あなたのご家庭には、どの住宅ローンと返済方法があっているのか。

しっかり、検討してから選択するようにして下さい。

返済期間の短縮

住宅ローンを賢く利用するポイントとして、

返済期間を短くすることがあげられます。

住宅ローンは、多額の融資を受けるので、

返済期間も３０年とか３５年といった期間になります。

なぜ、返済期間を短くすることが重要かというと、

利息を払う額が少なくて済むからです。

ネットショッピングなら、カードを利用しても、

融資を受ける額が、住宅に比べれば少ないので、

影響はある程度限定されます。

それでも、カードローンで自己破産する人もいますから、

利息は返済に大きな影響を与えることがわかります。

住宅ローンの場合、金利はカードローンなどに比べて、

低いものになります。

しかし、融資を受ける額と返済期間のレベルが違うので、

わずかのことでも、車が買えるほどの額が違ってきます。

ですから、

返済期間を短くすることは、家計にとって重要なことなのです。

返済期間を短くするには、

どのような点に気をつければ良いでしょうか。

なるべく融資を受ける額を減らすことが第一歩です。

頭金を出来るだけ準備して、融資を受ける額を少なくしましょう。

このことは、住宅の時価価格を住宅ローンの残高が上回る、

逆ザヤの状態を防ぐことにもなります。

逆ザヤの状態になれば、不良資産と見なされますし、

いざという時に、売りたくても、

住宅の時価価格と住宅ローンの残高の差額の現金が必要になります。

そういった意味でも、

頭金を出来るだけ準備して、

融資を受ける額を減らすことは最重要項目なのです。

融資を受けた後では、返済期間を短くするために、

どのようなことが可能でしょうか。

月々の返済額を増やすことが重要です。

月の返済額に１万円を足すだけでも、

その後のローンの残高や利子に多大な違いが出てきます。

それこそ、高級車が楽に買えてしまいます。

１万円の資金なら、家計を冷静に見直せば、

捻出できない額ではないはずです。

貯蓄を維持することも重要なので、

貯蓄分を減らすことは、お薦めしませんが、

その他の支出から、減らせるものは減らして、

この資金を捻出できれば、

住宅ローンの負担をかなりの程度、軽減することができます。

月々の返済額が少ないほうが、

目先の生活は良い生活を送れるかもしれません。

しかし、その裏で借金に金利分が確実に上乗せされているのです。

気づいた時には、少々のことでは、

どうすることも出来ない額となっています。

早いうちから、出来る方策は講じていきましょう。

シミュレーションをやってみよう

住宅ローンを利用する時に、

避けては通れないのが、返済シミュレーションです。

金融機関などに任せていては、

本当に必要な情報を手に入れることはできません。

現時点の金利での、月々の返済額を提示するだけでは、

現実の返済が見えてこないのです。

細かい計算などは、苦手な方も多いのではないでしょうか。

また、詳しい金利などの計算はわからないので、

プロにお任せしたほうが簡単という方もおられるでしょう。

そういった方には、

ホームページで簡単にシミュレーションができますので、

ぜひ、利用してみて下さい。

以下のリンクは、

みずほ銀行のホームページにある、

返済シミュレーションができるページです。

こういったサービスを提供している銀行は、

良心的と言えますね。

住宅ローンを利用する金融機関の候補にあげたいですね。

みずほ銀行　ローンシミュレーション

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/simulation/index.html

シミュレーションをすれば、今まで漠然としていたことが、

はっきり数字として出てくるので、

現実の返済がイメージとして、理解できます。

それまでは、何とか返済できると思っていた場合でも、

とても返済できないという現実が見えてきます。

住宅ローンの現実を甘く見てはいけません。

特に、注目して欲しいのは、あなたが６０歳になる時の、

住宅ローンの残高です。

６０歳定年で、年金がもらえる６５歳まで空白の５年間があります。

退職金を住宅ローンの返済に全額あててしまうと、

その後の生活に大きな影響を与えてしまいます。

その後に必要な生活資金をある程度余裕を持って残せるのか、

よく検討されると良いと思います。

さきほどの、みずほ銀行のシミュレーションでも、

６０歳の時の残高がわかりますので、

確認してみて下さい。

あなたが求めれば、

みずほ銀行のホームページのようなサイトはあります。

せっかく、有効な情報を提供してくれているのですから、

利用しないのは、もったいないことです。

住宅ローンで失敗しないためにも、

あらゆるツールを利用して、事前に検討しておきましょう。

簡単な住宅ローン選び方

どの住宅ローンの金利がもっともお得なのでしょうか。

『難しい話は苦手なので、簡単でわかりやすく説明してほしい』

と言う方にも、わかるようにお得な住宅ローンの選び方をお話します。

最初のポイントは、住宅ローンを紹介しているサイトや、

金融機関の広告などの情報だけで判断しないということです。

必ず、第３者の情報を手に入れて下さい。

住宅ローンを貸す側からすると、一番利益になるローンのタイプを、

お薦めしてきます。

その時には、プラス面ばかりを強調して、

マイナス面は出来るだけ隠してきます。

また、上手く言い方を変えて、マイナス面をごまかす時もあります。

ですから、住宅ローンを貸す側や、紹介する側以外の情報を、

手に入れる必要があるのです。

現在は、情報化社会なので、本屋に行けば、

多くの住宅ローンに関する書籍がありますし、

インターネットでも、簡単に検索すれば、

いろいろな情報が手に入ります。

特に、住宅ローンのデメリットに関して述べている情報を探して、

しっかり理解しておくようにしましょう。

これだけでも、住宅ローンを比較する時にどこに注目したらいいのかが、

わかってくるので、貸す側の情報だけで判断するより、

はるかに有利な立場で交渉できるでしょう。

次のポイントは、単純にどのタイプのローンの金利がお得なのかです。

それは、利用者が多いタイプのローンです。

利用者が多いタイプのローンは、銀行間の競争も激しく、

金利の引き下げ競争が起こっているので、

他のタイプのローンに比べて、

金利がお得になっている場合が多いからです。

最新の住宅ローンの利用者状況は、

住宅金融支援機構のホームページに掲載してあります。

以下のリンクをクリックして確認して下さい。

http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html

平成２４年１月期のデータを参考にすると、

・　変動金利型の利用者は、５０．３％で減少傾向

・　固定期間選択型は、３０．６％

うち固定期間（１０年）の利用割合は、１５．０％

・全期間固定は１９．０％

となっています。

このデータからすると、

変動金利型に一番人気が集まっているようです。

しかし、この変動金利型だけは、簡単に選択できません。

なぜかというと、変動金利型の金利がなぜ低いのは、

将来金利が変動するリスクがあるからです。

ですから、頭金などの現金を多く準備できる方や、

融資を受ける額が少なくて、返済期間が短い方以外は、

リスクが大きいのであまりお薦めできないのです。

逆に、そのリスクに対応できる資金に余裕のある方は、

競争も激しく、金利の引き下げ競争のある変動金利型を、

賢く利用しましょう。

多くの方は、それほど資金に余裕はないのが現状です。

では、次にお得な金利が適用されている可能性が高いローンは、

固定金利選択型ですね。

ここが狙い目でしょう。

固定期間が１０年の割合が１５％程度ですから、

より長期間の利用が増えていると言うことです。

出来るだけ、頭金を用意して、

返済期間を短くして、金利が有利なローンを選択することが、

このデータからは、

一番お得な返済プランの可能性が高いということになります。

ここでは、わかりやすく、簡単にご説明をしました。

実際に、住宅ローンをご利用するにあたっては、

さらに、細部まで比較、検討して、選択するようにしましょう。

売り手の情報

最近は、インターネットの普及もあり、

不動産に関する情報も広い世代に浸透しているようです。

若い独身世代の方も、不動産物件を購入する傾向があるようです。

まだ、将来の予測も出来ない世代ですから、

慎重に判断していかなければなりません。

売り手は、不動産物件を売るのが仕事ですから、

出来るだけ、マイナス面の情報は、オブラートにつつんできます。

プラス面を強調した販売戦略を立ててくるのです。

購入する側のこちらが冷静になって判断しなければいけません。

若い世代は、衝動買いをしてしまう傾向がありますので、

特に注意が必要です。

若い人向けの不動産投資セミナーなども、

頻繁に行われているようですが、

そういった場所では、

マイナスの情報は遮断されていると考えて下さい。

住宅ローンには、メリットとデメリットがあります。

若い世代は特に、今後、家庭を築き、お子様を育てていくのですから、

あまり、無理な投資をすべきではありません。

売り手は、『資産になる』『賃貸すれば元はとれる』

など、巧みなセリフであなたの購入意欲を駆り立てます。

冷静になれば、

『そんなに儲かるなら、売っているあなたが買えばいいのに』

と思いませんか？

現実は、そんなに甘くはないのです。

せっかく、購入した資産もあなたにとって、

利益になるどころか大きな将来の負担になる可能性もあります。

このリスクを売り手側は、しっかり伝えてはくれません。

ひとつの情報源からの情報だけを鵜呑みにしていては、

偏った情報だけであなたは判断することになります。

冷静になって、第３者からの情報もしっかり聞いて、

判断しましょう。

夫婦喧嘩がいい例です。

片方の言い分だけを聞いていたら、どちらか一方が悪いように感じます。

しかし、両方の言い分を聞けば、

どっちもどっちということになりがちです。

第３者の目線で、幅広い情報を得たほうが、

冷静な判断ができて、全体が見えてくるものです。

不動産物件の購入は、一生に影響を与えます。

一度、住宅ローンを利用すれば、

３０年といった期間、返済し続ける必要があります。

あなたの２０年後はどんな生活をしているか、わかりますか？

誰もわからないのです。

ですから、考えられるリスクを理解して、

出来るだけそのリスクを減らす必要があります。

安易に不動産物件を衝動買いするのは、危険です。

売り手の情報だけで、判断しないようにしましょう。

住宅ローン選びのポイント

人生において、もっとも大きな買い物となる住宅購入。

住宅ローン選びは、

その後の生活に影響を与える重要な判断となります。

変動金利型の低金利の宣伝などに、

惑わされることなく、あなたに合った住宅ローンを、

しっかり選びましょう。

住宅ローンを選ぶポイントとしては、

大きく３つの要素があります。

１、融資を受けた後の利便性

融資を受けた後に、繰上げ返済など、

何らかの手続きをする可能性はありますか？

もし、考えられるなら、

繰上げ返済などが、比較的容易に可能なローンを重視しましょう。

その時にかかる手数料なども検討する必要があります。

ご自分の今後を想像して、

可能性を考えてみて下さい。

２、金利

融資の返済期間中に返済プランを変更することがないという方は、

金利が最重要ですね。

ここで注意が必要なのは、変動金利型の場合、

融資を受ける初期は、

比較的低金利が設定されている場合が多いですが、

あくまで、金利が変動することを前提としたローンです。

将来の金利上昇のリスクも考えましょう。

『そんなに金利が上がらない』と安易に思っていませんか？

金利を決定するのは、あくまで、融資をする側の金融機関です。

経済状況に関わらず、金利を上昇させることも可能なのです。

そのことをしっかり理解しておきましょう。

小さなお子様がおられるご家庭などは、

金利上昇のリスクのない固定金利型をお薦めします。

こちらも固定期間が限定されている場合もありますので、

注意して下さい。

固定期間を確認して、金利が有利な金融機関を選択しましょう。

３、手数料などの費用

住宅ローンには、融資手数料や保証料などが必要な金融機関と、

無料となっている金融機関があります。

出来るだけ、コスト面を安く抑えたい方は、

この部分もしっかり確認して、選択しましょう。

以上、簡単に３つのポイントをご説明しました。

あなたにとって、重要視すべきポイントはわかりましたか？

個人によって、重要視すべきポイントも変わってきますので、

あなたに最適なローンを選択して下さい。

財形住宅融資の窓口

新築のマンションを購入する時に、

申込み時点の金利が適用され、引渡しまで期間がある場合に有利な、

公的融資の財形住宅融資。

勤務先で財形貯蓄をしていると、利用することが出来ます。

では、利用を希望する時に、どこが窓口になっているでしょうか。

勤務先が窓口と言う場合はほとんどありません。

勤務先が窓口を設置しているのは、全体の１％以下です。

ほとんどの方は以下の窓口となります。

１、民間の企業で働いている場合

勤務先が財形住宅金融と言う福利厚生会社に出資している場合は、

財住金が窓口となります。

出資していない場合は、住宅金融支援機構が窓口となります。

２、公務員の方の場合

共済組合が転貸融資制度を導入している場合は、

共済組合が窓口になります。

導入していない場合は、住宅金融支援機構が窓口となります。

特に、注意が必要なのは、公務員の方で、

共済組合転貸融資制度を利用する場合、

転職する時には、

融資を受けている全額を一括返済しなければなりません。

額が大きいので、あらかじめ、このことを理解しておかないと、

後で大きな負担となってしまいます。

あなたはどの窓口になるかわかりましたか？

まだ、よくわからないという方は、

ご自身の勤務先の担当部署に確認されることをお薦めします。

最後に、全体の１％以下ですが、

勤務先が窓口になる方もおられます。

それは、民間の企業にお勤めの方で、

勤務先が事業主転貸融資制度を導入している場合です。

事務手続きが煩雑なため導入している企業は少ないのが現状です。

あなたの勤務先が、事業主転貸融資制度を導入しているか、

わからない方は、

あなたの勤務先の人事部の福利厚生担当部署に、

問い合わせてみると良いでしょう。

新築マンションを購入する時に、

申込み時点の金利が適用される公的融資は、

融資実行時点の金利が適用される民間金融機関のローンに比べて、

引渡しの時に、金利が上昇しているリスクを回避することができます。

あなたに該当する窓口を確認して、

あらかじめ、問い合わせするなどして、

下調べをしておくと良いと思います。

新築マンションのローン選び

新築マンションの分譲開始の宣伝をよくテレビで見かけます。

都市に勤務先がある方などは、

戸建てはとても手が出ない時に、マンションは魅力的に映るでしょう。

新築マンションの場合、

完成前から入居者の募集が始まります。

完成後のモデルルームなどを内覧しながら、

検討して購入を決定するわけです。

バブルの時代に、

人気のマンションには、購入者が殺到して、

抽選で入居者を決定していた場合もありました。

現在は、それほどではありませんが、

やはり、人気の物件ほど、

完成前に、入居者がほぼ決まっていることもあるようです。

なぜ、新築マンションのこういった話をするのかというと、

戸建ての住宅の場合にはない、住宅ローンの注意点があるからです。

新築マンションの場合、

先程から述べているように、引渡しまでに期間があります。

長い時には、契約の１年先に引き渡しになる場合もあります。

その場合、どの住宅ローンを利用するか、注意が必要なのです。

住宅ローンには、融資の種類として、

民間の金融機関から融資を受ける場合と、

公的融資の２種類があります。

公的融資の場合は、

申込みの時の金利が適用されますので、問題ありませんが、

民間の金融機関から融資を受ける場合、

融資を実行する時の金利が適用されるのです。

引渡しが１年先の場合、

１年後の引渡しになる時の金利が適用されるので、

注意が必要なのです。

金利が申し込みの時より下がれば、ラッキーですが、

上がった場合は、返済額に影響がでますので、

あらかじめ、そのことも考慮して、

融資を受ける相手を選択することが重要です。

公的融資には、財形住宅融資などもあります。

勤務先で財形貯蓄をしていると、

利用できますから、検討してみるといいですね。

現在、人気のあるフラット３５も融資実行時点の金利が適用されます。

銀行のローンも同じです。

財形住宅融資のことを知らない方もおられるかもしれません。

有利な融資を利用しないことは、

非常にもったいないことです。

住宅ローンは、あらゆる選択肢を確認しておきましょう。

金利の指標

金利は経済状況に応じて変動します。

現在は、世界的な不況で、

欧州の信用不安などで、今後の見通しも不透明です。

アメリカの中央銀行も最近、

低金利政策を数年先まで維持することを発表しました。

日銀がどのような金利政策を採るかは不透明ですが、

現在の日本の経済状況が続く限り、

同じような政策が実施される可能性が高いと思います。

この状況が続くと、変動金利型で多くの融資を抱える金融機関は、

経営的に苦しい状態となります。

日銀の政策金利が低い以上、低金利で融資する必要があります。

現在、金融機関は、

短期金利を変動金利型ローンの金利の指標に、

長期金利を固定金利型ローンの指標としているからです。

さらに金融機関同士の競争で、

出来るだけ低い金利を設定しなくてはならないのが現実です。

しかし、この指標が永久にかわらない保証はどこにもありません。

指標も金利も決定するのは、融資をする側の金融機関だからです。

経営上の理由から、

金利を変動することも不可能ではないのです。

ですから、利用者である私達は、

変動金利型の場合、将来金利が変動するリスクを、

固定金利型の場合、返済完了まで固定の場合は別ですが、

固定期間終了後の金利上昇のリスクを理解しておく必要があります。

また、金融機関がお客様を呼ぶために、

設定している優遇金利の場合、その優遇金利が適用される期間はいつまでか。

あらかじめ、確認をしっかり取る必要があるでしょう。

金利変動の主導権は金融機関にあって、

私達は受動的にそれを受け入れるしかないという、

住宅ローンの仕組みをしっかり理解しておきましょう。

そうすれば、特に、変動金利型のローンを利用する場合、

金利が上昇するリスクが、

あなたが考えているより高い確率で起こりうることが理解できるはずです。

あとで後悔しないためにも、住宅ローンの種類によって、

どのような場合に金利が変動する可能性があるのか、

また、金利が決定される仕組みがどのようになっているのか、

しっかり確認しておきましょう。

金利の変動

住宅ローンを利用する時に、

一番気になることは、何でしょうか。

やはり、金利ですね。

テレビショッピングなどでカードローンを利用する時、

利子のことを気にしますか？

多くの方は、それほどでもないかもしれませんね。

比較的、少額の債務の場合、

金利の影響は限定的です。

しかし、返済期間が長くなれば、

いくら少額でも利子の分の支払いは馬鹿にならない額になります。

住宅ローンともなると融資の額は大きいので、

その影響は甚大です。

利子の分を支払うのが精一杯という事態にもなりかねません。

ですから、金利は住宅ローンでは最重要項目といってもいいでしょう。

住宅ローンは、大きく２つの種類に分類できます。

１、固定金利型ローン

返済完了するまで、金利が固定されるローンです。

しかし、固定期間が決まっていて、

固定期間が終了すると、自動的に変動金利型に切り替わることもあります。

また、固定金利型の戻すには、手数料も必要となりますので、

注意が必要です。

２、変動金利型

金利が変動するタイプのローンです。

融資当初は、低金利で融資を受けることが出来るため、

最近は人気があります。

金利を決定するのは、金融機関なので、

あらかじめ、金利上昇のリスクも考えておく必要があります。

以上２つの種類の住宅ローンを説明しましたが、

金利はそれぞれ何を指標に決定されているのでしょうか。

固定金利型ローンの場合は、『長期金利』に影響を受けます。

変動金利型ローンは、『短期金利』に影響を受けます。

長期金利は、短期金利に先行して変動する場合が多いので、

金利が上がる前に、変動型から固定型へ切り替えを検討している場合、

短期金利ばかりを注視していると、

気づいたときには、長期金利はすでに上昇しているので、

変動型から固定型への切り替えは、現実的ではありません。

すべてを兼ね備えた、ローンと言うものはありません。

必ず、メリット・デメリットがあるものです。

それぞれのローンの型の特性を理解して、

状況に応じて、賢く選択していきましょう。

健康上の理由

住宅ローンを利用する場合、

金融機関による審査を通らなければ、利用できません。

あなたの債務状況や雇用形態など様々な項目がチェックされます。

金融機関も融資する額が高額なだけに、

審査に慎重になるのは当然のことでしょう。

債務状況などに問題がない場合でも利用できない場合があります。

それは、健康上の理由によるものです。

過去に大きな病気をしている場合などがその対象となります。

なぜ、利用できないのでしょうか？

それは、一般の銀行で融資を受ける場合、

団体信用生命保険の加入が強制されます。

この保険は、あなたが不慮の事故や病気で亡くなった場合や、

高度の障害が生じた場合などに、

ローンの残高をあなたに代わって支払ってくれるものです。

過去に大きな病気をされた方は、

この保険に加入できない場合があるので、

住宅ローンを利用できないということになります。

それに比べて、

フラット３５などは、加入が任意になっています。

それは、銀行で住宅ローンを利用できない、

健康上の理由がある利用希望者を入り口で排除しない方針からです。

とはいえ、どんな状態でも利用できるわけではありません。

やはり、利用するには審査の基準がありますので、

あくまで、

健康上の理由をもつ、

利用希望者を入り口で排除しないことが目的なのです。

融資する側の金融機関からすると、

過去に大きな病気の経験がある方は、

その後の健康に不安があるとみなしますので、

融資に慎重になるのです。

個人的には、

そのような方を救済する制度をしっかり国が作って頂きたいと思います。

今後の進展に期待したいですね。

あらかじめ、

健康上などの理由で住宅ローンが利用できない場合があることを知っていれば、

貯蓄をすることで住宅の購入費用を捻出することも可能です。

事前の準備として、情報を得ることは大切なことです。

現在は、インターネットなどで簡単に情報を得ることが出来ます。

このサイトのような、住宅ローンに関して役に立つ情報を配信しているサイトを、

定期的にチェックしておきましょう。

団体信用生命保険

住宅ローンの返済期間は長いものです。

３５年ローンなどが一般的で、

フラット３５という住宅ローンには、

そのネーミングに返済期間が入っているほどです。

ご自分の３５年後のことを想像できますか？

おすらく、多くの方は、漠然としたものは想像できたとしても、

具体的なイメージは頭に浮かんでこないはずです。

それほど、３５年という期間は長いのです。

その間には何が起こるかわかりませんね。

そのようなことは、想像したくありませんが、

交通事故や不慮の事故などで亡くなる方が多くおられます。

そんな時、残ったローンはどうしますか。

『一般の生命保険に入っているから大丈夫。』

という方もおられるかもしれません。

しかし、あなたのいなくなった後、

ご家族の生活資金に必要となるのではありませんか。

一般の生命保険とは別に、

とても便利な保険があります。

それは、団体信用生命保険です。

あなたが不慮の事故などで亡くなった時や、

高度の障害が発生した場合にローンの残高を支払ってくれます。

保険料は、とても効率的な支払い方法です。

ローン残高が減っていくにしたがって、

保険料も安くなるのです。

フラット３５の場合、残高に対して、０．３％程度と利率も低いものです。

では、この便利な団体信用生命保険はどのように加入するのでしょうか。

銀行などでローンを利用する場合は、ほとんどの場合、

強制加入となります。

つまり、団体信用生命保険に加入しなければ、

ローンが利用できないという仕組みです。

注意が必要なのは、

フラット３５などの公的融資です。

加入が任意のところもありますから、

忘れずに加入するようにしましょう。

契約後では、加入することが出来ません。

後で、慌てて加入しようと思っても、

もう間に合わないわけです。

住宅ローンの残高は、生活を脅かすほどの金額です。

その時になって、

いろいろ対処法を考えても上手くいかないことのほうが、

多いはずです。

あらかじめ、出来る対策はとっておくほうが良いでしょう。

ご家族と親族に心配をかけないことが大事です。

融資実行日

フラット３５には、

金利、融資手数料、融資実行日において、

窓口となる金融機関で、内容が異なります。

ご利用になる、ご自分の状況に応じて、

最適な金融機関を選ぶ必要があります。

この中で、融資実行日という項目がありますが、

何のことでしょうか。

これも、名前の通りですが、

金融機関から融資が実行される日程のことです。

なぜ、注意が必要なのかと言うと、

金融機関が融資実行日を月に１日しか設定していない場合、

ローンの契約日に融資が行われないため、

次の融資実行日まで資金を補うことが出来ません。

何らかの理由で資金が必要になった場合に、

つなぎ融資を利用することになり、

融資手数料など無駄な出費をすることになるのです。

ご自分の利用状況において、

そのような可能性があるのか、しっかり検討して、

金融機関を選択する必要があります。

あとで、やっぱり別の金融機関にしておくべきだったと、

後悔することのないよう、あらかじめ、

出来る準備は、やっておきましょう。

融資手数料

フラット３５は、窓口の金融機関によって、

金利が違うのであらかじめチェックしましょう。

あと、金融機関によって違いがある項目で注意が必要なのは、

融資手数料と融資実行日です。

融資手数料というのは、

文字通り融資の時の手数料のことですが、

金融機関によって、違いがあります。

金利とあわせて、金融機関別によく比較しておくと良いと思います。

金利が安いが、融資手数料が高い場合、

融資手数料が金利の前払いのようなものになります。

総合的に比較して、有利な金融機関を選択しましょう。

金利が低い金融機関で、注意が必要なのは、

利用できる条件が限定されている場合があることです。

住宅の建築会社によって、

利用できない場合がある金融機関もありますので、

良く調べてから検討しましょう。

フラット３５は、

固定金利型の長期に亘る返済期間で利用する住宅ローンです。

利用する場合、人生の長い部分でお付き合いすることになります。

あらかじめ、細かい条件や内容まで調べてから、

利用を検討することをお薦めします。

フラット３５の魅力

最近、注目を集めている『フラット３５』。

保険会社や住宅メーカーを母体とするローン会社も参入してきています。

『フラット３５』の最大の特徴は、

窓口となる金融機関によって、金利が違う点です。

どの金融機関を通して、利用するのか。

金利をしっかり確認して利用しましょう。

他にも『フラット３５』には、メリットがあります。

住宅ローンには、保証料というものが必要なものもあります。

借りる金額が大きくなると、

この保証料も馬鹿になりません。

『フラット３５』は、この保証料が無料なのです。

少しでも、節約したい方には、大きなメリットですね。

さらに、繰上げ返済の手数料も無料です。

ただ、こちらには条件がありますので、

条件をしっかり確認して、利用を検討して下さい。

いずれにしても、大変魅力的な住宅ローンなので、

注目が集まるのも当然です。

固定金利型は、月々の返済額が変動金利型に比べて高いので、

無理な返済プランを選択しにくいうえに、

金利変動による返済額の上昇のリスクもないので、

有効にご利用頂きたいと思います。

フラット３５

住宅ローンに少しでも興味がある方は、

最近、よく『フラット３５』という言葉を耳にしませんか。

インターネットでも良く見かけますが、

これは、何のことかご存知ですか？

『フラット３５』は、住宅ローンのひとつで、

住宅金融支援機構と民間金融機関との提携ローンです。

その名前からもわかるように、

フラット、つまり平行・一定という意味ですね。

住宅ローンの固定金利型ローンを意味します。

３５という数字は、

最長３５年の返済期間が設定できることを示しています。

変動金利型のローンでは、

金利変動のリスクがあるので、

長期に金利が固定される『フラット３５』が注目されています。

固定金利型のローンは、変動金利型に比べて、

金利が高くなることが多いので、月々の返済額は多くなります。

しかし、金利が固定されているので、

あらかじめ、返済の見通しがしっかり予測できる長所があります。

また、固定金利型では、

無理な返済プランを考えにくいため、大きな失敗を防ぐ効果もあります。

もちろん、注意深く利用することは必要ですが、

利点を活かして、賢く利用したいですね。

建築士に依頼する

完成したモデルハウスなどを購入する時は別ですが、

建築士などに建築を依頼する場合、

完成までにある程度の資金が必要となります。

材料などを購入するための資金が必要なのです。

ですから、ある程度の現金を準備する必要があります。

貯蓄が必要な現金を補うほどあれば、一番いいですが、

なかなかそれほどの資金を用意できない場合は、

どうすればいいでしょうか。

公的融資は、基本的に完成後しか融資してもらえません。

あとは、民間の銀行に頼るしかありませんが、

簡単には融資してもらえません。

かなりの資産などをお持ちの場合は別ですが、

資産をお持ちなら、そもそも融資を受けないと思いますので、

融資してもらうのは難しいと言っておきます。

しかし、ある程度長年の付き合いのある銀行なら、

可能性があります。

融資には、信用が第一ですから、

あたなに信用があれば融資してくれる場合もあるので、

相談してみましょう。

銀行に信用のある方に、保証人になって頂く方法もあります。

この場合、よほどの信頼関係がないと、

多額の借入金の保証人にはなって頂けないので、注意しましょう。

リフォームのローン

中古物件などを購入した時などに、

リフォームをしてから居住を考える方も少なくないでしょう。

中古のアパートなどは、

リフォームして、運用すれば、

高利回りの物件に変身することも可能です。

リフォームは、中古物件の価値を高める、

大切な手段です。

リフォームにも資金が必要です。

現金で用意できれば、ベストですが、

なかなか準備が出来ない場合もあるでしょう。

そんな時には、どうすればいいでしょうか。

実は、リフォームにもローンが適用できます。

金利は、住宅ローンに比べて少し高めですが、

資金が用意できない方にとっては、便利ですね。

リフォームの費用は、住宅購入の資金に比べて、

少ない資金で抑えられるので、少し高い金利でも利用できます。

さらに、お得な方法として、

中古物件を住宅ローンで購入する場合、

リフォームの費用も一緒にローンに組み入れることも可能です。

金融機関によって、違いますから確認するといいですね。

さらに安い金利で借りられるので、

有効に活用したいですね。

金利適用のタイミング

住宅ローンは、売買契約の時点の金利が適用されると思っていませんか。

そうとは限らないのです。

公的融資は、申込み時点の金利が適用されますが、

民間の住宅ローンの場合、融資実行時点の金利が適用されます。

大型マンションなどでよく行われる、

先行販売の場合、契約の時点で、物件は完成していません。

完成までの期間があるので、契約した時の金利で考えていると失敗します。

少し金利が変動して高くなった場合も想定しておかないといけません。

融資実行時点で、

契約の時と金利が同じかそれ以下ならいいですが、

変動して高くなっている可能性もあるからです。

契約時点の金利が安く、

その金利でギリギリの返済プランを想定している場合は、

金利次第で返済が大変困難な状況になってしまいます。

民間の住宅ローンの金利は、

融資実行時点のものが適用されることを知っていれば、

大きな失敗をするリスクも減らすことが可能になります。

少し高い金利の場合も想定しておきましょう。

金利の適用時期

よく、テレビなどで大型マンションのＣＭを見たりしますね。

高層ビル並みの構造物で、何世帯も入居ができそうですね。

よく、そういったマンションの場合、

完成する前から、先行販売が行われます。

あらかじめ、完成後のモデルルームなども用意されていて、

完成後のイメージも具体的にできるようになっています。

人気物件などは、バブル期などは入札しないと、

買えない物件もあったのを記憶しています。

現在は、そこまでの人気物件はなかなかないと思いますが、

それでも人気の物件はあるはずです。

そのような物件に入居を希望する場合、

先行販売があれば、出来るだけ早く売買契約を成立させたいと思いますね。

売れ切れると購入できませんからね。

ここで、注意してほしいことがあります。

住宅ローンの金利のことです。

金利というものは、変動するものです。

半年・１年単位では、ずっと変わらないということは難しいでしょう。

住宅ローンによって、

適用される金利のタイミングが違ってきます。

どの時点の金利が適用されるかしっていないと、

大きなリスクを背負うことになりますので、注意が必要です。

PageTop