住宅ローン

住宅ローンの審査や金利や比較の情報。

家計のバランス

テレビのニュースや経済情報を見ていると、

どこかの会社が民事再生法を申請した。

いわゆる、倒産にあたります。

負債総額は２兆円。

これは、歴代２番目に大きい負債総額です。

などと伝えられています。

会社も健全な経営を心がけなければ、

負債が膨らみ、倒産してしまいます。

家計も同じです。

ローンやカードの負債が膨らめば、

個人破産などの手続きをとらなければなりません。

これでは、会社の倒産と同じです。

人事のように、ニュースを聞いていてはいけないのです。

ご自分の資産と負債の総額をしっかり把握していますか？

把握していなければ、健全な家計のやりくりは出来ません。

ご自分の総資産の額を、負債の額が上回っている場合、

会社でいう債務超過の状態です。

極めて危険な状態といえます。

新築の物件も、購入直後には、

不動産業者などの利益分があるので、

２割程度価値が下がります。

その上で、債務超過に陥らないような価格の物件の購入を心がけましょう。

親からの借金

住宅購入には、多額の資金が必要です。

すべての資金は無理でも、

物件価格の２～３割程度の頭金は準備したいものです。

住宅ローンの残高が、物件の時価価格を上回るいわゆる逆ザヤの状態は、

所有する物件も不良物件と見なされますので、

それを防ぐ意味でも、頭金をしっかり準備することが重要です。

頭金に必要な資金が、貯蓄から用意できる場合はいいですが、

貯蓄が十分でない場合に、親から資金を借りる方もおられるかもしれません。

親も限られた資金で生活をしていますから、

親に甘えてしまうのは、あまり賛成できませんが、

両者が納得の上で、仕方がない状況ならひとつの方法でしょう。

その時に、注意しなければいけない点があります。

それは、税務署対策です。

親から子へ資金が渡る場合、借りるお金でなければ、

贈与税が課税されます。

資金の額も高額ですから、税務署も簡単には見逃してくれません。

様々なチェック方法で調査しています。

ですから、借りる場合は、借用書などの客観的方法で、

そのことを証明できるようにしておきましょう。

節税対策

人生において、もっとも高額の買い物となる住宅購入。

ローンを利用した場合の金額も必然的に大きくなります。

３０年といった返済期間で返済していくのですから、

金利の影響も少なくなく、少しでも早く返済を完了するために、

返済額は少しでも増やしたいですね。

支出を減らして、資金を捻出するのも大変ですから、

家計にとっては、大きな負担になることもあるはずです。

そこで、少しでもその資金を捻出するためにも、

節税対策の知識は持っていたいものです。

最近の不景気で、政府は景気対策として、

住宅ローン減税などの景気刺激策を講じてきました。

さらに、頭金などに利用するための贈与に関しても、

住宅を購入する場合、贈与税を優遇する処置も講じてきています。

節税には、最新の節税に関する情報を仕入れることが重要です。

インターネットなどを検索して、

最新の情報を確認しておきましょう。

少しでも節税できれば、家計にとっては、

大きな助けとなります。

出来る努力は、していきたいですね。

住宅ローンの鉄則

住宅購入をする時に、利用する住宅ローン。

現在は、様々なローンを選択できるようになってきました。

インターネットを閲覧していても、

いろんな場所で住宅ローンの広告を目にするのではと思います。

種類が増えても、住宅ローンを有効に利用できる原則は同じです。

出来るだけ安い金利で、返済期間を短く、

借りる金額を少なくすることです。

このことだけを、目にすると、

当たり前のように感じるかもしれません。

しかし、実際には、

この当たり前のことが出来ていないことが多いのです。

それは、なぜでしょうか。

月々の返済額が優先されているからです。

月々の返済額を安く抑えるために、返済期間を長く設定することや、

当初の金利が安い変動金利のローンを、

返済シミュレーションをすることなく、

安易に選択してしまうことが多いのです。

また、必要となる物件価格の２～３割程度の頭金もないのに、

家計からすると無理な購入もあるはずです。

時代が変わっても、住宅ローンの本質は変わりません。

安い金利、短い返済期間、借りる金額を少なくする。

当たり前のこの原則をしっかり忘れないようにしましょう。

贈与税

住宅ローンを上手く使うためには、

購入する物件価格の２～３割程度の頭金を入れることが大事です。

これによって、住宅ローンの残高が物件の時価価値を上回って、

不良資産の状態になる、いわゆる『逆ザヤ』の状態を防ぐことが出来ます。

購入する時に、予定通り頭金に必要な資金が貯蓄できていたら、

問題ありませんが、どうしても頭金を用意するのが難しい場合、

どうすれば良いでしょうか。

ひとつの方法として、親から資金を贈与してもらって、

頭金として支払う方法があります。

なるべく、自己資金で賄うほうが税金など支払う必要がありませんから、

出来るだけ用意できる資金が、

物件価格の２～３割程度の物件の購入をお薦めします。

しかし、何らかの理由で贈与を受ける時には、

贈与税を支払う必要があります。

簡単に贈与を受けてしまい、

税務署への申告などを怠り、注意されないよう気をつけましょう。

親からの借りる場合は、

返済していることを客観的に証明することが必要です。

注意しておきましょう。

家計の予測

住宅を購入して、住宅ローンを組んだ場合、

購入後の家計を予測することは大変重要です。

簡単な予測方法としては、

現在の家賃から予測する方法があります。

現在の家賃で、必要な貯蓄が出来ているかで判断します。

出来ているなら、必要以上の貯蓄が出来ている状態でない限り、

現在の家賃以下に住宅ローンの返済額を抑えれば、

失敗する可能性は極めて低くなります。

細かい計算が苦手な方やすべての支出を把握していない場合、

有効です。

では、何らかの理由で現在の家賃より、

高い返済額を支払う時の注意点は何でしょうか。

現在の家賃より高い、返済額を支払う場合、

『必要な貯蓄が出来るか。』

このことに注意して、返済額を決める必要があります。

その場合、税金を含めた収入の総額ではなく、

手取りの給料がいくらなのかをしっかり把握しなくてはいけません。

所得税、住民税や社会保険関係の支払いなど、

様々な諸費用が給料からは引かれていますので、

家計を予測する時には、手取りの給料を考える必要があります。

住宅ローン選びの注意点

住宅を購入する時に必要となる住宅ローン。

住宅ローンは、大きく固定金利型と変動金利型にわけられます。

固定金利型は、ずっと金利が固定されますので、

何年たっても金利が変わりません。

それに対して、変動金利型のローンは、

銀行の金利によって住宅ローンの金利も変動していきます。

最近は、変動金利型ローンを利用される方が多いようです。

というのも、マイホーム購入を検討し始めて、モデルハウスなどを見学に行くと、

不動産業者や住宅販売業者の方などは、

低金利で借りられる変動金利型ローンを薦められることが多いからです。

現在、日本銀行は歴史的な低金利政策を続けています。

『低金利の今こそ、チャンスですよ』と言われると、

夢のマイホームを手に入れたくなる衝動にかられます。

この変動金利型の住宅ローンのメリット・デメリットを、

しっかり理解して利用すれば、

有効な住宅ローンであることは間違いないでしょう。

何事も下調べ、いわゆるリサーチが重要です。

しっかり知識を身につけて、失敗しない住宅ローンを選びましょう。

簡単返済シミュレーション

失敗しない返済プランのための返済シミュレーション。

細かい計算などが、苦手の方は、

現在の家賃を参考に判断することも可能です。

現在の家賃で必要な貯蓄はできていますか？

出来ているなら、

一戸建て住宅を購入した場合で、

現在の年間の家賃から２０万円ほどを引いた額以下に、

住宅ローンの年間返済額を抑えましょう。

この２０万円は、固定資産税などの住宅ローン以外の支出にあてます。

マンションを購入した場合なら、

現在の年間の家賃から５０万円ほどを引いた額以下に、

住宅ローンの年間返済額を抑えます。

これは、マンションを購入した場合、

入居後に必要になる住宅ローンの返済以外の支出が、

固定資産税とさらに、管理費や修繕積立金が必要となるからです。

おおまかな計算ですが、

大事なのは必要な貯蓄が出来る状態を保つことです。

そうすれば、細かい計算が苦手な方でも、

失敗するリスクを限りなく減らすことが出来ます。

『貯蓄が出来る状態を保つ。』

肝に銘じましょう。

返済プランのコツ

住宅購入後の住宅ローン返済は、長い期間では３５年にもなります。

３５年という期間には、様々な予定外のことも起こるはずです。

現在の歴史的な円高、数年前のアメリカ発リーマンショック、

現在の欧州の信用不安。

残念ながら多くの方が、津波の犠牲になった昨年の震災。

３５年という期間には、

誰も予測できないことが起こる可能性があるのです。

住宅ローンを組む時にも、目先の衝動的な考えだけで、

組んでしますと、後で家計にとって大きな負担となってしまいます。

そういった、ことにならないためにも返済シミュレーションは欠かせません。

細かく、支出の細目を計算して、試算するのもいいですが、

忘れている支出もかなりあるはずなので、

そんな時は、支出は多めに計算されると良いと思います。

準備万端ですべての支出を把握しているつもりでも、

よほど繊細な方でない限り、すべての支出を把握することは困難です。

少し余裕をもった返済プランにしておくと失敗も少ないでしょう。

住宅価格の適正額

『出来るだけいい家に住みたい。』誰でも思うことですね。

テレビなどに出てくる資産家の豪邸などを見ていると、

あそこまでとは言わなくても、ある程度の家には住みたいと思うものです。

ご自分の家計から言って、どの程度の物件価格が適正なのでしょうか。

何度もこのブログでも書いてきましたが、

生活費を節約するようなローンを組んではいけません。

ローンを返済しながら、貯蓄もしっかり出来る返済プランでないと、

適正な返済計画とは言えないのです。

物件の価格の判断は、目安として、

現在、家賃１０万円、

年間貯蓄出来ている額が１００万円のご家庭があったとします。

３０歳で住宅購入を決めたと仮定します。

６０歳定年までには、出来るだけ返済を完了したいので、

返済期間は３０年となります。

頭金にそれまでの貯蓄から、５００万円入れるとして、

適正な物件価格は、２５００万円前後でしょう。

頭金には、貯蓄は全額いれてはいけません。

少し余裕を残した計算で試算しています。

実際の購入の時は、返済プランをしっかり検証しましょう。

住宅ローンの適正額

ご自分にとっての適正な住宅ローン返済額はどのくらいでしょうか。

いまの家賃でどのくらいの貯蓄を出来ているかで、

おおよその判断ができます。

以前、テレビで、

『マイホームを買おう』といった企画が放送されていました。

登場している家庭は、現在でもギリギリの生活をしていました。

ところが、マイホームを検討する時に、

月々の返済額が、現在の家賃より高くなる物件を望んでいました。

番組に登場するコメンテーターもあきれていましたが、

この例は極端にしても、ご自分の家計からして、

負担が大きすぎる住宅ローンを組んでしまう例は多いようです。

では、どの程度なら適正な返済額といえるのでしょうか。

それは、現在の家賃で年間貯蓄出来ている額が１００万円以下の場合、

現在の家賃以下の返済額しか、ローンを組むべきではありません。

おそらく、ご自分が思っているより、

低い金額しかローンを組めないと思います。

現実の生活では、思わぬ出費がつきものです。

その程度の余裕を確保しないと、安定した生活は望めないのです。

諸費用

住宅やマンションを購入すると、

住宅ローンを利用する場合、月々の返済額を支払うのは当然ですが、

それ以外にも必要となる費用があります。

まずは、固定資産税が必要となります。

首都圏なら年額１５万円から２０万円が見込まれます。

さらに、マンションの場合、管理費と修繕積立金が必要となります。

額は、それぞれの不動産業者に確認されると良いと思います。

老朽化が進むと修繕積立金も変動することがありますので、

あらかじめそういったことも確認しておくと良いですね。

昨年の震災後に、地震保険に加入する方も増えたようです。

保険の費用も必要ですね。

最近は、インターネットを利用した保険会社も増えてきました。

賢く選択すれば、比較的安く抑えることも可能です。

以上が、大きな額になる住宅ローン以外に必要となる費用です。

細かくあげれば、町内会費などありますが、

あらかじめ、考える必要のある費用に絞って提示しています。

『ちりもつもれば山となる』ではありませんが、

甘く見ていると後で思わぬ負担になるので、

返済プランの中にあらかじめ組み入れておくことをお薦めします。

失敗しない住宅ローン

住宅購入を考える時、出来るだけ良い物件をと考えます。

つい、ご自分の財政状況からすると、

ギリギリの物件を選択しようとするのではないでしょうか。

確かに、計算上は、

この月々の返済額なら払っていけそうと思われるかもしれません。

そうすれば、夢のマイホームが手に入るのですから、

何とかがんばれそうな気もしますよね。

しかし、人生は予定通り運ばないのが常です。

思わぬ転勤やボーナスの減少など、予定外のことが起こりがちです。

財政上、ギリギリの返済プランを組んでいると、

こういった事態に対処できないのです。

いよいよ、行き詰まり、

せっかく手にしたマイホームを手放そうと思っても、

物件の時価よりローン残高が上回る、

いわゆる『逆ザヤ』の状態では、差額の現金を用意しなければ、

売却もできないわけです。

人生の最大の買い物である住宅購入で失敗しないためには、

住宅ローンを組む時に、住宅価格の２～３割程度の頭金を入れることと、

貯金の可能な月々の返済額を考えることが重要です。

住宅ローンのポイント

人生の中で、一番大きな買い物である住宅購入。

多くの方が、住宅ローンを利用されると思います。

上手に住宅ローンを利用するポイントは、どのような点でしょうか。

住宅ローンの一番のポイントは、返済する額の総額をいかに少なくするかです。

当たり前のことのように聞こえますが、

そのことが出来ていない利用者がたくさんおられます。

なぜ、出来ないのでしょうか。

それは、月々の返済額を安くすることが優先されているからです。

利用者は、どうしても負担の少ないほうを選択してしまいます。

その結果、返済期間や借りる額が多くなり、

返済しなければならない金利分も多くなってしまうのです。

これでは、最初に述べた、返済する総額も増えてしまうのです。

出来るだけ低い金利で、返済期間は短く、

借りる金額は頭金をなるべく入れて少なくする。

つまり、金利の支払い分をなるべく減らして、返済する総額を少なくする。

当たり前のことですが、住宅ローンの一番のポイントです。

返済プランのポイント

住宅購入を検討する時、住宅ローンを利用することが多いと思いますが、

どのような点に注意して利用したらいいのか。

簡単にポイントをまとめたいと思います。

１、自分にあった返済計画を考える

モデルハウスなどで、不動産業者さんと商談をすると、

当初の月々の返済額が安く抑えられる返済プランを提案して、

顧客の購買意欲を増進させることを狙ってきます。

こちらは、冷静に自分にあった返済プランを考えなくてはなりません。

実際の家計は、ご自身しかわからないのですから、

ご自分の判断で返済プランを選んでください。

２、貯蓄ができる返済プランを考える

出来るだけいい物件を手に入れたい気持ちはわかります。

実物を眼にすると、購買意欲はかき立てられるものです。

つい、無理な返済プランを組んでしまいがちです。

しかし、大切なお子様の教育資金や冠婚葬祭など、

人生の中では、予定通りの金額で収まらない出費があるものです。

そのためにも、必要な貯蓄が出来る返済プランを選びましょう。

住宅ローン利用者を守る法律

最近は、テレビなどで、通販番組がよく放送されていますね。

インターネットを通じての、ネットショッピングも盛んです。

株やＦＸといった、資産運用にかんする金融商品の広告もよく目にします。

これらを利用する利用者は、ある程度、法律によって保護されています。

金融商品に関しては、説明が不十分な場合、販売者に損害賠償責任が生じる、

『金融商品販売法』という法律がありますし、

ショッピングに関しては、定められた期間の解約を保護した、

『クーリングオフ』という制度もあります。

しかし、住宅ローンはいずれにも該当しません。

日本の住宅ローン利用者は、法律によって保護されていないのが現状です。

ですから、住宅ローン利用者は、住宅ローンのメリット・デメリットを、

よく理解しておかなければ、誰も守ってくれないことを知っておくべきでしょう。

当ブログのような、サイトに掲載してある情報などを参考にして、

あとで後悔しないようにして下さい。

家族の幸せの象徴である住宅が、思わぬ負担にならないように、

慎重な準備をしましょう。

住宅ローン減税

日本経済は、バブル崩壊以降、長引く不況に悩まされています。

やっと、少しずつ景気が回復しつつあったところに、

リーマンショックというアメリカ発のカウンターパンチをくらって、

それでも、へこたれず日本経済は持ちこたえています。

昨年の震災は、本当に残念なことでした。

被害にあわれた皆様には、こころからお見舞い申し上げます。

今後、日本は復興特需によって、少しは回復傾向に向かうでしょう。

長い不況の中で、日本政府は様々な景気対策を講じてきました。

エコポイントの導入に、エコカー減税、そして住宅ローン減税などです。

住宅ローン減税を契機に、住宅購入を考えておられる方も、

多くおられることと思います。

せっかくのチャンスですから、有効にこの機会を活かすべきだと思います。

ただ、注意が必要なのは、過度な期待をしないほうが良いということです。

減税の恩恵を、最大限に受けることが出来る条件の住宅ローン利用者は、

ごくわずかだからです。

減税効果の計算方法が難しく、試算するのも容易ではありません。

不況の中、住宅購入する住宅ローン利用者に対する、

政府からの特典といった程度に、認識しておきましょう。

ローン返済額以外にかかる費用

サラリーマンは、逃れられない宿命があります。

それは、『転勤。』です。

誰だって、ずっと同じところで仕事ができればいいですが、

お上からのご命令には逆らえないのも、サラリーマンの宿命ですね。

せっかく、マイホームを購入しても、

いざ、『転勤。』のご命令が出れば、引越ししなくてはなりません。

そんな時は、どうしますか？

『誰かに貸して、家賃ももらって返済する。』

確かに、それしかないですよね。

問題は、家賃の金額。

購入当初、『返済額を家賃にして、人に貸せばいい。』

と思っていると、転勤になった場合、手出しをすることになります。

それは、住宅を購入すると固定資産税や管理費、

修繕のために積み立てるお金などが必要となるからです。

家計に余裕があれば、別ですが、

転勤先でも出費があるでしょうから、

住んでもいない住宅管理のための毎月支払うお金は負担になります。

あらかじめ、返済額以外にかかる費用も考慮に入れて、

住宅購入を考えれば、いざという時のリスクを減らすことが出来ます。

長期返済プランの落とし穴

モデルハウスなどで不動産業者の方が提案することが多い長期ローン。

家などを購入する時の、住宅ローンは特殊で３５年ローンもあり、

他の買い物で利用するローンとは比べ物にならない返済期間となります。

一見、３５年ローンにすると、月々の返済額が低額になるため、

『これなら返せるかも。』と思い、

住宅購入希望者の後押しにもなります。

しかし、冷静に考えて利用しないとリスクは大きいのです。

３５年ローンで、６０歳定年までに返済を完了できるのは、

２５歳までに利用した場合のみ。

住宅購入を考える年齢は、多くの場合２５歳以上と思いますので、

６０歳定年を迎えて、

返済が完了しない人がほとんどということになります。

最近は、６０歳の定年後も再雇用する会社も増えているようですが、

収入は、激減することも考えられます。

頼みの退職金も、その後の生活のためのものなので、

簡単に使ってしまうとその後の安定した生活に支障をきたす恐れもあります。

６０歳定年後もしっかりと考えた返済プランを考えましょう。

住宅ローンの限度額

変動金利型のローンを利用される方の多くは、

現在の低金利が魅力で利用されていると思います。

売る側の不動産業者も、

月々の返済額が抑えられる変動金利型を薦めることが多いようです。

確かに、現在の低金利で３５年ローンを組めば、

月々の返済額も安くなり、手の届きにくい物件にも手が届きそうです。

しかし、本当にそれで大丈夫なのでしょうか？

『日銀は今後も金利を上げる可能性は低い。』というフレーズを、

売り文句に使われる傾向があるようですが、

どんな根拠があるのでしょうか。

欧州の信用不安などで、世界情勢の行方は混沌としています。

不景気が続く限り、金利の上昇はないという考え方も、

あまりに短絡的です。

金利は、金融機関が決定するものですから、

あくまでローンの利用者は、受動的にこれに対応するしかありません。

固定金利型のローンで返済が難しい物件は、

財政状況からは、購入を控えたほうがいいという証拠です。

経済的に余裕のある返済プランを組んで、

生活を楽しみながら、返済することを考えましょう。

変動金利型から固定金利型への変更

住宅ローンの中には、大きく分けて固定金利型と変動金利型があります。

それぞれの用途に応じて、どちらを選ぶか皆さん迷われるところです。

固定金利型と変動金利型には、それぞれ長所と短所があるので、

それを理解した上でのご利用をお薦めします。

変動金利型を利用しながら、固定金利型へ金利の変動によって、

変更を考える方もおられるようです。

確かに、成功すれば、よりお得な型のローンを利用できて、

有効なプランのように感じます。

しかし、実際は実現するのは、非常に困難です。

固定金利は、長期金利という指標を参考に、

金融機関が独自に決めるものだからです。

日銀が金利を上げる予測があると、

それに先行して金利をあげる可能性があります。

ですから、それを見越して、ローンの型を変更するのは、

金融関係のプロでもない限り、実現は不可能と言えます。

金利の変動によって、ローンの型を変更するプランは、

実行するのは難しいことを理解して、

実現可能な着実な返済プランを考えましょう。

変動金利型住宅ローンのリスク

現在、日銀は歴史的な低金利政策を実地しています。

そこで、

不動産業者は、『低金利の今こそチャンス！』とキャンペーンを実施して、

販売攻勢をかけています。

実際に、変動金利型の住宅ローンを利用される方も増えています。

変動金利型住宅ローンのリスクをしっかり理解しているでしょうか。

わかりにくいルールが設定されていて、

そのリスクが伝わりにくいところがあります。

しっかり、リスクも理解しておかないと将来大変なことにもなりかねません。

変動金利型住宅ローンのリスクとはどのようなものがあるのでしょうか。

住宅ローンの返済期間は、３０年といった期間になります。

１０年後の経済情勢を見通せる人は誰もいません。

金利が上昇するリスクは必ずあります。

金利に変動があった場合、

新しい返済額は元の１．２５倍までというルールがあります。

しかし、金利に上限がないため、返済額が１．２５倍まででも、

返済額が元金の返済に充当される額は、金利が上昇するほど減っていくのです。

いつのまにか、金利分だけを支払っていて、元金は減らず、

利息分は増えているという事態も考えられます。

変動金利型住宅ローンのリスクもしっかり考えておきましょう。

返済額の考え方

住宅ローンにおいて、月々の返済額はとても重要なことですよね。

いったい、自分はいくらくらいなら支払えるのか？

わかっているようで、複雑な住宅ローンの計算の場合、

予定と現実とは違ってくることも多いのです。

返済が苦しくなると、利息のみの返済が精一杯で、

月々何万円支払っても、元金がまったく減らない事態にもなりかねません。

そうなると、せっかくのマイホームも大きな経済的な負担になってしまいます。

どうして、こういったことが起きるのでしょうか。

まず、第一に、

『返済額を考える上で、支払額が年収の何パーセントか。』

といった考え方をすることが危険です。

金額をパーセンテージに置き換えると、

実際に金額のイメージと違って聞こえます。

『年収の２０％ですから、大丈夫ですよ。』

と言われると、『ああそうなのか。』と思ってしまいますね。

しかし、その２０％は、いくらなのか。

残る生活資金はいくらなのか。具体的に金額を算出することが重要です。

パーセンテージなどのイメージに惑わされないで、

具体的な金額で考えるようにしましょう。

逆ザヤの防止法

『逆ザヤ』という言葉をご存知でしょうか。

不動産に関する言葉で、住宅ローンの残高が物件価格を上回る状態を指します。

せっかく、苦労して購入したマンションなども、

転勤などの理由で、どうしても手放す必要がある時にこのことが重要になります。

物件を売りたいときに、いわゆる『逆ザヤ』の状態だと、

住宅ローンの残高と物件価格の差額の分、現金を用意しないと売ることができません。

用意できれば、問題ないのですが、急な転勤の場合や、

様々な出費が重なる時期に、多額の現金を準備するのは大変なことです。

ですから、この『逆ザヤ』の状態を、なるべく作らないことが大切です。

では、どのようにすれば『逆ザヤ』を防げるのか。

家を購入する時に、そこまで考えて購入することは、なかなか難しいですね。

他のことに気をとられて、そこまで考えられないというのが現実でしょう。

ですから、なるべく頭金を増やすということを考えて下さい。

物件価格には、購入時点で２～３割の業者の利益が含まれているので、

購入した直後から、物件価格はその分下がると考えて下さい。

頭金を物件価格の２０％～３０％を目安にいれておけば、

その後も、『逆ザヤ』の状態を返済完了まで防ぐことが可能です。

『頭金ゼロ』のフレーズに惑わされず、できるだけ頭金はいれておきましょう。

売る側の情報

モデルルームなどを見学に行くと、

不動産業者の方の売り文句に心を動かされます。

相手も決して悪意を持っているわけではないのですが、

家を売るのが仕事なので、巧みな売り文句で買い手の心を揺さぶってくるのです。

『頭金ゼロでも大丈夫ですよ。』

『家賃なみの返済額でマイホームが手に入ります。』

本当に家がほしい顧客にとっては、魅力的な言葉に映ります。

しかし、あくまで売る側の情報なので、買う側の私たちは、

冷静にその情報を判断していかなければなりません。

『頭金ゼロ』というフレーズは、とても買いやすいイメージを持たせますが、

多くの金額を住宅ローンで返済するということにもなります。

当然、金利がかかるわけですから、リスクも大きくなります。

『家賃なみの返済額』を実現しているのは、

多くの場合、金利変動型の住宅ローンです。

超低金利の場合が多く、借りる当初の返済額は確かに安く抑えられます。

しかし、変動型なので、その後の金利の上昇などによっては、

これも大きなリスクを背負うことになります。

売る側の情報は、簡単に信用することなく、冷静な判断が必要です。

総量規制

総量規制という言葉を聞いたことがありますか？

この言葉を聞いて、すぐに答えられる方は少ないかもしれませんが、

私達の暮らしにとても関係してくることなので、

ぜひ、覚えておいて下さい。

『総量規制』というのは、

２０１０年６月１８日に施行された、改正貸金業法に基づくもので、

年収の３分の１が個人の借金の総額の上限となるものです。

このことで、すでにお困りの方も多いかもしれません。

数字でバッサリですからね。

国民の生活のスタイルは、それぞれ一人一人違っているので、

数字でバッサリ規制されても、

国民生活の実態にあっていないことも多いはずです。

個人破産をする人の増加から、

返済能力を越えて借金をしてしまうことを防止する目的で作られた法律ですが、

逆にサラ金に手を出す人や、クレジットの現金化を希望する人が増えて、

そこにつけいる業者も増えていて、

問題が多い規制と指摘されても仕方がありません。

今後、国政がこの規制のあり方を問題認識して、

実態にあわせたものに改正されていくことを期待します。

住宅ローン審査　借入金の状況調査

『夢のマイホームを購入したい。』

誰もが夢見ることですよね。

しかし、マイホームの購入は、

人生の中でももっとも高額な買い物になることがほとんどです。

２０００万円～３０００万円は少なくとも必要となってきます。

よほどの高額所得者か資産家でない限り、

住宅ローンを利用しなくてはなりません。

そこで、大きな関門となってくるのが、住宅ローンの審査です。

貸し手の銀行も、高額な金額を貸すわけですから、

審査が慎重になるのも当然ですね。

では、どのような点を銀行側は審査の基準とするのでしょうか。

まず、一番に取り上げるのが、借金のことです。

銀行側から見れば、審査の対象の利用希望者に返済能力があるのか、

そこが一番重要な審査基準となってきます。

審査を申請する方のほとんどは、

所得から判断して返済可能だから申請するわけです。

ですから、審査を実施する側は、所得以外の問題を洗い出す必要があります。

まず、問題となってくるのがやはり借金です。

どの金融機関から、どの程度の借入金があるのか調べます。

住宅ローンを申請する前に、

ご自分の借入金の状況をしっかり把握しておきましょう。

住宅ローン審査　勤務形態・勤続年数

住宅ローンの審査の基準として、

個人の借入金の状況や住宅ローン完済時の年齢がありますが、

続いては、審査の基準として、勤務形態・勤続年数を取り上げたいと思います。

あなたは、どのような環境でお働きになっていますか。

現在の職場で何年働いているでしょうか。

個人の住宅ローン審査において、勤務形態・勤続年数は、

返済能力を考える上で、当然重要な要素になります。

勤務形態や勤続年数によって、

その方の将来がある程度予測できるからです。

過酷な条件でお働きになっている方などは、

肉体的に厳しい環境にあり、疾患などにかかるリスクも高いでしょう。

２４時間交代制の工場勤務などがこれにあたると思います。

勤続年数からは、その方の将来の安定度が予測できます。

やはり、職を度々変えていると、

将来において職を失う可能性があると銀行が判断する可能性があります。

勤務形態や勤続年数も住宅ローン審査の重要な基準であることを、

しっかり理解しておきましょう。

住宅ローン審査　完済時年齢

住宅ローンの審査の際に注意しなければならない点として、

借入金のことがあげられます。

さらに、審査の際の注意点として、完済時の年齢についてお話しします。

住宅ローン審査の基準に、借入金の金額が関係していることは、

ある程度、知っている方も多かったかもしれません。

しかし、ローンの完済時の年齢については、

考えていなかった方も多いのではないかと思います。

住宅ローンを貸す側の銀行の立場から、考えてみましょう。

現在の日本は高齢化社会になりました。

平均寿命は８０歳ほどにまで延びています。

とはいえ、大きな病気になったりして、その年齢まで生きられない方も多くいます。

銀行としては、病気にかかったりして、

返済が不可能になるリスクも考慮せざるを得ないわけです。

ローンが完済する時点で何歳になるのか。

これも返済する能力があるかどうかの判断基準というわけです。

このことを知っておくだけでも、住宅ローンを申請する時に、

自分がどのくらいの借り入れが可能か、判断材料になるでしょう。

住宅ローン審査　事業内容

個人において、住宅ローンを申請した時の審査基準として、

借入金の状況調査や完済時の年齢、勤務形態・勤続年数があげられますが、

それに加えて会社経営者の方や自営業の方の場合に審査基準になる、

事業内容についてお話します。

日本経済は、バブル崩壊後、デフレなどに加えて、

リーマンショックなどの世界経済の経済的ダメージも加わり、

長い不況からなかなか脱出できません。

中小企業経営者や自営業者にとって、厳しい時代が続いています。

そんな中でも、経営者も同じように、やはり夢のマイホームは望むところです。

日々資金繰りに奮闘している方にとって厳しい話ですが、

住宅ローンを利用する時には、銀行の厳しい審査を通らなければなりません。

事業内容や展望など、様々な点でのチェックが想像されます。

個人のサラリーマンより、厳しい審査になることもあります。

経営者の方や自営業者の方は、住宅ローンを申請する時には、

より慎重な準備が必要となります。

住宅ローンの返済額

今回は、『住宅ローンの返済額』についてお話ししたいと思います。

住宅ローンを考えるうえで、皆さんは何を一番に考えますか。

おそらく、多くの方は月々の返済額で返済可能かを判断するのではないでしょうか。

しかし、その考え方でローンを組んでしまうと、

特に、変動金利型のローンでは失敗する可能性があります。

借入金全額から判断して、金利変動した場合の返済シミュレーションが必要なのです。

目先の低金利から判断して、自身の返済能力に余裕がない借り方をすれば、

あとで、大きな負担を背負ってしまいかねません。

退職金などをあてにしても、老後の資金が不足となってしまいます。

退職金は、老後に備えて、手をつけない必要があるのです。

金利が変動しないと、勝手に思い込んでしまうと、

いざ、変動した時、予想以上の返済額に驚き慌てることになるのです。

何十年という返済期間には、金利変動も十分考えられます。

金利の変動も考慮に入れて、シミュレーションをしっかりとしておきましょう。

家賃と住宅ローン

今回は、『家賃と住宅ローン』についてお話ししたいと思います。

人生の中で、家庭をもってからの生活を考える時、

アパート暮らしをするか、マイホームを購入するか。

多くの方が、同じ選択に迫られるのではないでしょうか。

アパート暮らしと住宅購入を検討する時、どんな基準で考えますか。

こんな考え方は危険です。

それは、家賃と住宅ローンの月々の返済額を単純に比較することです。

どうして、この考え方が危険なのでしょうか。

住宅を購入して居住するには、

住宅ローン以外に固定資産税などの税金や管理費などがかかってくるからです。

その額は、皆さんが考えているより、

住宅ローンを返済している家計にとって、けっこうな負担となるのです。

単純な家賃と住宅ローンは比較できないことを知っておきましょう。

マイホームを購入した時にかかる税金や諸費用を調べて、

月々の維持費と住宅ローンを合算した額を考えるようにしましょう。

それに加えて、予定外の出費などにも備え、ゆとりのある返済計画が必要です。

住宅ローン～減税のあらまし

住宅ローンを組むことによって、受けられるメリットというものがあります。

それが住宅ローン減税です。これは私達国民全てに住宅購入を促進させることによって。

減税をしましょう、という趣旨で制定された制度です。

減税の主なものとしては、以下のような内容が挙げられます。

・年間最大５０万円、最大１０年間の控除あり（残高等による）

・認定長期優良住宅ならば、年間最大６０万円、最大１０年間の控除。

・平成２１年～２５年居住分の住宅であり、かつ１０年以上ローン支払い期間がある。

※新築住宅だけでなく、一定の中古住宅やリフォームにも減税適用されます。

この他、床面積等の細かい条件があります。

詳細は財務省のＨＰにてご確認下さい。　http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

ここで一つ、減税に関してお話しします。

確かに減税は魅力的です。事実、不況により住宅を購入する人が減っている関係で。

減税の制度をここ数年、手厚くしている傾向にあるのは事実です。

金利も非常に安い時期でもあり、確かに住宅購入には良い時期といえるでしょう。

しかし。減税や低金利にとらわれ過ぎて、住宅購入を焦らないことも大事です。

まずはその住宅ローンが。年収と比較して支払いに問題はないか。生活に影響はないか？

まずはじっくりとご検討下さい。

住宅ローン～自身がもし、組むならば？

２０１２年になりましたが、相変わらず世界的な景気を考えていきますと。

お世辞にも、景気や世界的な金利が上向いているとは。考えられない状況ですね。

しかし。景気というものは、何が原因で変動していくかは、誰も想像出来ないものです。

典型的な例としては、バブル経済の崩壊でしょう。或いは、リーマンブラザーズの倒産。

それまでの好景気が、一気に音を立てて崩れるような状況でした。

反面経済には。絶対的な法則があります。それは・・・上がるものは下がる、下がるものは上がる。ということです。

これを住宅ローンに当てはめてみましょう。

ここ数年の低金利を鑑み、変動ローンに借り換える人が多くいるようです。

確かに。低金利の変動ローンに借り換えるのは一つの方法だと思います。

また金利の低い変動ローンに借り換えつつ、貯金をしていくのもよい方法ですね。

さらに自分であれば。今この時期にこそ、フラット３５のような長期固定ローンで住宅を購入します。

そもそも長期固定というのは、本来はかなりの金利が高い商品です。だから、こういう時期こそ。

長期の金利固定商品を組むべき時期ではないのだろうか？とも思うのです。

自分の考えは、とにかく長期間に渡る安全策。です。皆さんに合う形で、この時代に合う住宅ローンを考えて下さい。

住宅ローン～不動産屋もどんどん利用しよう！

住宅ローンである以上、当然そこには。

不動産屋やハウスメーカーといった業者が当然に関わってきます。

住宅ローンを組む際、銀行に相談、交渉等するのは当然のことですが、そこへ行く前に。

まずは物件売買に関わる不動産業者に相談するのが。自然の流れだと思います。具体的には・・・

・そもそも、どこの銀行でローンを組めば購入者に有利になるか。

・購入した不動産物件に対し、どこの銀行が有利になるか。

・購入者の性格といった問題に対し、どこの銀行が合っているか。

即興で具体的にいくつか挙げてみましたが、これらは誰もが不安に思っていることです。

顧客のことをしっかりと考えている営業マンであれば、必ずや納得のいく返答があるはずです。

またこういった質疑応答を繰り返すことによってこそ、担当営業マンとの信頼関係が生まれ。

ひいては。貴方に合った最良の物件を手に入れ、かつ納得のいく形での住宅ローンが組める要素となります。

もしまだ営業マンとそういったお話しされていない人は。勇気を出してどんどん質問していきましょう。

住宅ローンと消費者金融、クレジットの関係。

住宅ローンも消費者金融も、クレジットカードの支払債務も。

これらは平たく言ってしまえば、返さなければならないお金。つまりは借金です。

それではもし、住宅ローンを組むにあたり。消費者金融のような債務があった場合、どのような影響があるのでしょうか？

まず住宅ローンを組むにあたり、絶対の基本ルールがあります。

これは住宅ローンの１年分の支払額が、年収の３５％を超えてはならない、ということです。

この３５％ルールには、隠れた落とし穴があります。それは・・・

３５％の中には、住宅ローンだけでなく。消費者金融の支払いや、クレジットの債務額も含まれる、ということです。

ですから車のローンの支払い等が残っている人は、特に注意が必要ということです。

銀行等の金融機関は、この人に融資をしても問題ないか？この点を特に重視しています。

ちなみに銀行等の住宅ローン金融機関は。そういった債務額や事故情報の類は、瞬時に見抜くことが出来ます。

こういった状況を総合的に考えますと。やはり住宅ローンを組む際には、出来るだけそういった債務はなくしたほうがベターですね。

無理してローンを組んで、後でしんどい思いをするよりは。絶対にベターだと思います。

ネット銀行～上手な活用方法（１）

ネット銀行と言えば、皆さんはどのようなイメージをお持ちでしょうか？

よく世間で聞かれる声として、また自身のイメージとしましては。

主として以下のようなものが挙げられます。

（長所）

・金利が安い傾向にある。

・誰とも会わずに、また決済時等の時間が省略出来る。

（短所）

・対面形式ではない為に、特に初めての人は相談が難しくなりがち。

・ハウスメーカーや不動産会社によっては、非対応の所もある。

・対面で会話しない分、時間省略が出来るが、その分提出資料が多くなる。

どこの銀行のローンでも同じ傾向にありますが、特にネットという特殊な環境上。

やはり長所と短所が背中合わせになるのは、当然のことです。

それではどういった人が。ネット銀行に向いていると言えるでしょうか？

私個人の見解では、以下のようなケースや人が向いていると思います。

（１）借り換えで利用したいケース。

借り換え、ということは。既に他銀行で住宅ローンを組んでいることになります。

ならば。住宅ローンについても、ある程度の知識があるということにもなります。

この場合ならば無理に対面形式の銀行を用いずとも、知識がありますので、低金利のネット銀行を利用するのも手です。

（２）それなりに住宅ローンの知識のある人。

借り換え同様、ある程度住宅ローンに知識のある人であれば。

いきなり最初からネット銀行にいくのもいいでしょう。もちろん、実際にローンを組む前には。

複数の銀行に見積もりをする、対応の程度を確認する、といった事も必要不可欠です。

フラット３５にお勧めの銀行（１）～楽天銀行

楽天銀行は、楽天市場で有名な楽天グループの一つです。

ここはネット銀行でもありますので、金利はなかなかに安いですね。

しかしそれ以上に。この銀行で特にお勧めしたい商品があります。それがフラット３５なんですね。

通常の銀行のフラット３５ではカバーしきれない部分を、見事にカバーしている所があります。

具体的には以下の通りです。

（１）中古住宅にも利用可能。

通常フラット３５の特徴の一つとして、主として新築住宅やマンション。

とりわけ、一定の性能や条件をクリアしている住宅が求められがちです。

しかし楽天銀行の住宅ローンは。新築、中古問わず利用可能となっています。

また借り換えにも利用可能であり、柔軟性は高いと言えますね。

（２）つなぎ融資にも対応。

フラット３５を利用するにあたって、つなぎ融資が必要になる場合があります。

特に建売住宅の購入の際は、土地購入や中間金が必要になるケースがあります。

もしそのような場合の資金が必要な場合、フラット３５までのつなぎ融資にも対応しています。