住宅ローン

住宅ローンの審査や金利や比較の情報。

住宅ローン。平成２２年度の借り換え状況（２）

平成22年度の借り換えの傾向として、変動型の金利に借り換えるケースが多いようです。

しかし。ここで考えてみて下さい。これだけの低金利であれば、まさに低金利の今こそ。

借りるべき盲点となっている住宅ローンがあります。それがフラット３５のような、長期固定タイプの住宅ローンです。

金利にこだわるのは非常に重要なことです。ただ、個人的な見解で言わせて頂きますと。

住宅ローンは支払いが場合によっては数十年かかるものです。

それならば、長期的な視野を念頭に置き。無理なく長期的な視点で、返済額が抑えられるようなローンに借り換えるのはどうでしょう？

実際に変動型金利に借り換える人ほど多くはないですが。平成２２年に長期固定型に借り換えた人もそれなりにいるようです。

 

長期固定型の住宅ローンということは、借り換えだけでなく。

これから住宅ローンを組む人にとっても、まさにチャンスの時期であろうと思うのです。

一部の金融機関を除き、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済に際しても、基本的にお金がかかります。

出来ればそういった手間とお金を省く意味でも。最後まで安く、確実に返済出来る計画のある住宅ローン。

是非、。まさにこの機会に、検討してみませんか？

 

住宅ローン。平成２２年度の借り換え状況（１）

昨今はここで書くまでもなく、大変な不況の時代が訪れています。

平成１５年以降、住宅ローンの借り換えの傾向として、大変興味深い状況があります。

それは。変動型の金利の住宅ローンに借り換える人が増えている、ということです。

普通は長期の返済、ということで。慎重を期して固定型の住宅ローンに変えると思いがちですが。

これも時代の影響なのでしょうね。平成２２年に住宅ローン借り換えを行った人の、なんと４割以上の人が。

変動型金利の住宅ローン借り換えを行っている、という実に興味深いデータをニュースで目にしました。

 

固定金利の住宅ローンを変動金利に借り換えるのはもちろんのこと、なんと変動から変動への借り換え例もあるようです。

それだけ銀行などの金融機関も、引き下げ幅を多めに取らざるを得ない、ということでしょうか。

まさに住宅ローンの借り換えをするならば、今がそのチャンスということでしょう。

ただし。変動はあくまでも変動金利です。半年ごとに見直される分、急な金利の可能性も捨てきれません。

この点は注意したいところですね。

住宅ローン～銀行マンの本音をちょっと教えます。

自身はかつて不動産の営業マンをしていた関係で、銀行へ何度も決済時に足を運びました。

そこで銀行マンから好まれるパターンというものを話す機会がありましたので、思いつくまま列記します。

 

（好まれる）

（１）生活費に支障のない範囲で、ローンを組んでいる（具体的には年収の２５～３０％以下）。

（２）頭金が用意出来ている。

（３）勤務期間は、長ければ長いほうがいい。

（４）過去に消費者金融等への借入歴がないほうがベター。

（５）中古物件の場合、違法建築等の要素がない。

 

特に自分が見て重視されているように思われたのが、（１）と（２）ですね。銀行によっては（３）も重要視されるかもしれません。

要はこの人は。いかにしっかりとローンを組んでいるか、また収入に見合ったローンを組んでいるか、ということでしょう。

個人的には。出来るだけ頭金を用意したローンを組むことを特にお勧めしたいですね。

頭金が２０％用意できた場合は、長期固定であればフラット35のローンを組むことも可能になります。

また頭金が２０％以上あり、かつ年収の30％以下のローンを組まれているケースであれば。

かなりの確率でローン審査は通りますし、支払倒れの可能性も低くなります。今一度、考えて下さい。

組むべき住宅ローンは、生活を圧迫しないものであるか。また長期間支払い可能なローンであるか？ということを。

 

 

住宅ローン～不況と低金利からローンを考える。

昨今はかつて経験したことのない円高と、底の見えない不況が続いています。

この影響を受け。住宅ローンの金利も、あり得ないくらいの低金利が続いています。

それはここ10年間、変動金利の金利が2％を超えていない状況を見ても明らかでしょう。

しかしながらそれを逆手に取って考えていくのであれば。今こそ、住宅ローンを組むうってつけのチャンスであるともいえます。

短期でのローン完済を計画している人は別として、例えば３０代以下の若い世代の人が住宅ローンを組むのであれば。

フラット35のような、長期固定のローンを組むべきまたとない機会なのかもしれませんね。

フラット35でも、例えば楽天銀行等は非常に借りやすい商品を用意しています。つまり民間の金融機関にも非常に浸透してきた固定金利ローンです。

 

もちろんフラット３５にこだわらずとも、１０年、２０年の固定金利ローンを組むにもチャンスの時期ですね。

フラット３５の場合、満額の融資になることは難しいです。しかし、それ以外の満額ローンであれば。

長期固定のローンにして、この低金利の時代に住宅ローンを組んでしまう。という作戦もアリだと思うのです。

またそれで貯金をしていき、繰上げ返済等の方法を行い。残額を減らしていくのもいいでしょう。

 

 

住宅ローン～人気の銀行（３）住信ＳＢＩネット銀行

住信ＳＢＩネット銀行は、人気のネット銀行の代表格ともいうべき銀行です。

特筆すべきはやはり、その低金利にありますね。変動金利、固定金利を取ってみましても。

その金利の安さは群を抜いています。トータルで低コストに抑えたい人には一押しの銀行だと思います。

反面、ネット銀行の特徴でもある対面形式での融資ではない為、やや質問がしづらい点もあります。

しかしこの点についても。電話等で質問すればスピーディーな返答がある旨の意見もありますので、じっくりと納得のいく形で検討すべき点ですね。

また金利が安いだけでなく、繰り上げ返済時にも手数料が無料になる点もポイントが高いです。

後はネット銀行という性質上、審査に必要な書類が多岐に渡る事、審査にやや時間がかかりがちである点がポイントですね。

ある程度、住宅ローンについて明るい人や、金利にこだわる人向けの銀行であるといえるでしょう。

ローンを組む時点で低金利であれば、一考しておきたいローン会社の一つです。

住宅ローン～人気の銀行（２）三菱東京ＵＦＪ銀行

こちらの銀行は、自身が不動産の営業をしていた時代。大変お世話になった銀行の一つです。

まず第一に特長として挙げられるのは、そのスピーディーな審査ですね。

こちらはさすがにメガバンク、といったところでしょうか。言い換えればそれだけ多くのプロが存在し。

審査やそれぞれのニーズに応じた対応のスピード、柔軟性が抜群、ということを意味します。

対応のスピーディーさという点は、どうしてもその性質上、ネット銀行には難しい点でもありますので、この点でも一線を引いた強みがあると思います。

 

第二の特徴は、やはり各分野のプロが揃っている点ですね。

保険の分野、ローンの分野、借り換えの分野、繰り上げの分野等。

これから住宅ローンを組みたい。しかしさまざまな不安があるし、審査が通るかどうか不安だ。

このような人にはかなりお勧めしたい銀行であるといえるでしょう。

第三の特徴は、他のメガバンクと比較して金利が安いケースが多い、ということです。

ネット銀行にはやや劣りますが、それを補ってあまりあるフォロー体制を考えれば、安心してローンが組めるのではないでしょうか。

 

 

住宅ローン～人気の銀行（１）新生銀行

新生銀行は、住宅ローンを組むのに今、ネットで非常に評判の良い銀行となっています。

第一の理由は、その金利の安さです。変動金利の金額、１０年固定の金利等すべての金利が。

店舗のある銀行でありながら、ネット銀行の金利を下回っています。

さらには新生ゴールドカードに入会することにより、さらに金利が0.1％値下げになるというメリットもあります。

まさにネット銀行の金利と、店舗形式の銀行の安心感のある最強の銀行といえるでしょう。

さらに特徴を挙げますと、繰り上げ返済や振込手数料すら無料になる方法もあるようです。

ここで考えてみたいのは、上記のように格段の金利を誇る同銀行。

さらにお得にローンを組む意味で、変動金利と固定金利の組み合わせを考えてみるのはどうかな？と思います。

上手く組めば、さらなる低金利ローンが期待出来ますし。この辺りは実際に担当者と対面で話し。

さらにシュミレーションを考えた上で、住宅ローンを組んでいきたいところです。

住宅ローン～ネット銀行とそのデメリット。

最近低金利で話題のネット銀行ですが、低金利というメリットがある反面。

どういったことがデメリットや不満となっているかについて、街の声をテーマに考えていきます。

まずはやはり。ネット銀行の特徴でもある、対面形式でないということでしょうか。

これはやはり。住宅ローンについて不安を持っている人や、慎重な人には厳しい面もあります。

ローンを組む側から見れば、保証料金は？繰り上げ返済はどうなるの？といって疑問質問は多々出るものです。

そういった場合、やはり人と人が対面して会話し、安心するほうがいい。という人も沢山います。

また対面形式でない関係で、銀行側（貸す側）から見ても不安な点があります。

こういったことから。提出すべき書類がどうしても多くなってしまう、というデメリットもありますね。

後たまに聞かれる声としては、住宅ローンの審査内容がやや分かり辛い、といったところでしょうか。

この点もまた、対面形式であれば。相談に乗り易く、またローンのバリエーションや対策が練り易くなり。

場合によっては上手く乗り切っていけることも期待出来るかもしれません。

 

対面形式の民間金融機関のアドバイスを受けて、安心して行く方がいいか。

じっくりと計画を立てて、ネット銀行を利用し、低金利の恩恵を受けていくか。

この辺りは資金計画もさることながら、不動産屋やハウスメーカーとも相談して決めていきたいところですね。

 

住宅ローン～ネット銀行の台頭とメリット

一昔前は住宅ローンと言えば。銀行へ不動産屋と出向き、そこで決済をする。というのが一般的でしたが。

最近ではネット系の銀行が、住宅ローンを取り扱っているケースを多々見かけます。

これに伴い、大手の不動産屋やハウスメーカー、デベロッパーでもネット銀行との提携をよく目にします。

それでは。ネット銀行の住宅ローンには、どのような特徴があるのでしょうか？

まず第一に所感として感じたことは、その金利の安さですね。

ネット銀行では、住信ＳＢＩネット銀行や楽天銀行。店舗は一部ありますがイオン銀行などが有名ですね。

これらの銀行の金利は本当に安いです。例えば住信ＳＢＩの変動金利は、２０１１年１２月時点では大手都銀の三菱東京ＵＦＪ銀行と比較して、0.2％も安いです。

さらには楽天銀行は、長期固定やフラット３５の金利を安くし、差別化を図っています。

次にメリットとして考えられるのは、対面でないというところでしょうか？

この考え方は賛否両論あるでしょうが、例えば時間のないサラリーマンであれば。

ローン説明や決済等の度に忙殺され、時間を取らなければならないといった束縛から解放されることになります。

かような状況を考えてみますと。（１）金利に重視を置き。（２）今後の方針や計画が既に出来ているのであれば。

ネット銀行は、強い味方になることは間違いありません。

 

住宅ローン～金利の推移

住宅ローンと切っても切れない存在、それが金利です。

金利は１％変わるだけで。その金利はもとより、総支払額や残高が大幅に変わってきます。

この１％を巡り、私たちは変動・固定・長期・フラット３５等さまざまな組み合わせを考えていきます。

それでは。今後はこの金利はどのように推移していくのでしょうか？

 

過去のデータ等を参考に、今後の金利について考察していきたく思います。

この文を書いている現在（２０１２年１２月）では、かなりの低金利の状態となっています。

リーマンショックやかつてない程の円高不況ということもあり、過去に例を見ない程の低金利時代となっています。

ですから。フラット３５のような長期間の固定金利ローンを組むには、非常に良い時期といえるでしょう。

しかし。変動や短期の固定ローンを組むのは、やはりどうかな？と言わざるを得ません。

なんらかのまとまった収入予定があり、繰り上げ返済等を計画しているのであればともかく。

しばらく変動等の低金利ローンで様子を見つつ、切り替えていくという方法はやはり不確定要素を含みます。

 

もちろんこれは。私はもちろん、銀行員の人でさえ今後の金利については予測が出来ません。

ただ一点、経済の絶対法則を言わせてもらいますと。上がるものは下がる、下がるものは上がる、ということです。

安全確実に長期固定でいくか、しばらく様子を見るか。この点はじっくりと考えていきたい重要なポイントですね。

住宅ローン～シュミレーション

住宅ローンを組むにあたっては、シュミレーションを考えていくことが非常に重要になってきます。

不動産屋やハウスメーカーで具体的にローンの話をすることにはなりますが、その前に。

事前に自身の属性や、いくらまでなら無理なくローンを組むことが出来るのか？といったことを理解しておくと。

今後の不動産購入に際し、間違いの可能性が非常に低くなるといえるでしょう。

最近ではネットで「住宅ローン　シュミレーション」と検索エンジンに入れれば、簡単にシュミレーションが出来ます。

項目は主に以下の通りです。

 

・希望借入額

・返済期間及び返済金利の方法（固定、変動）

・年収

・融資手数料

・保証料

 

これらの項目は、住宅ローンを組む際には全て把握しておかなければならないポイントです。

また希望借入額の１年間の支払額が年収の35％を超える場合は不可という決まりがあります。

それ以上に。以下に長期間、無理なく返済していけるか？ここにポイントを置いてシュミレーションを考えてみましょう。

また予めシュミレーションを組むことによって、不明な点や問題が浮き彫りになってきます。

この点を事前に把握しておき、銀行等金融機関の専門家に確認することも重要ですね。

繰り上げ返済

繰り上げ返済といいますと住宅ローンの返済に際し、まとまった金額を返済することによって。

返済期間を短縮したり、返済額そのものを減らすことによって返済をラクにするという方法です。

具体的には以下の２つが一般的です。

 

（１）住宅ローンを返済しつつ、貯金でまとめて計画的に返済する。

（２）住宅ローンを返済しつつ、ボーナスでまとめて計画的に返済する。

 

ここで気を付けたいのは、後者の（２）の場合です。

（２）のケースでは住宅ローンにボーナス併用払いを利用する人も多いかもしれません。

しかし。非常に失礼な言い方になりますが、昨今は非常に不況続きです。

いつ何時、会社をリストラされたり。倒産の憂き目に遭うかも分からないような時代です。

それでなくとも、ローンの支払いが長期間に渡る間に、病気や事故に遭う可能性もありますし。

こういった理由でもし万一、ボーナスがなくなってしまったらどうなるでしょうか？当然支払いは厳しいものとなります。

 

繰り上げ返済をするのであれば。ローンを出来るだけ併用せず、生活に無理のない範囲でしたほうがベターでしょう。

（１）のように、貯金してまとまった金額で繰り上げ返済を行うのが理想的ですね。

 

フラット３５～デメリット。

フラット３５は機構と民間の金融機関が、共同で設けたタイプの長期固定ローンです。

さまざまな角度で考えてみて、非常にデメリットの少ない商品です。しかし、気を付ける点はあります。

 

（１）融資可能額

通常住宅性能が高い仕様の住宅というのは、住宅ローンを組むのであれば。

おおむね住宅の購入金額に対し、100％の融資がされる傾向にあります。

しかしフラット３５の場合、利用に際して一定の住宅性能を満たすのがそもそもの条件となっています。

しかも購入金額の80～90％がＭＡＸと言われていますので、フルローンを組むことは難しいです。

言い換えれば頭金を最低２割程度が用意できなければ厳しい、ともいえるでしょう。

 

（２）融資金額

先の80～90％制限に加え、ローンの限度額が１～８０００万円が限度となっています。

ですから、極端な高額不動産には利用が難しいといえます。

 

（３）金利に関しての注意事項

フラット３５の場合、融資が実行された時点での金利が長期間反映されることになります。

つまり、融資が実行されるまでに。金利が上がってしまうという危険も意味します。

しかし。この点については、銀行等で対応すべきローンがあるケースも見受けられます。

こちらは各金融機関によって異なりますので、確認を取って下さい。

 

フラット３５～メリット。

フラット３５のメリット。これはやはり、その金利が長期間、固定されるというところにつきますね。

３５年間もの長期間でローンを支払っていく。これは非常に難しいことです。

例えば景気による金利変動や、それに伴う支払額が変動すればとても完済は難しくなるでしょう。

しかしフラット３５で金利を完全固定し、支払額が確定すれば計画はかなり立てやすくなります。

またこの他、フラット３５には保証料が無料、というメリットがあります。

通常住宅ローンを組む際には、保証人やその代わりとなるべき保証会社が必要となってきます。

しかしフラット３５の場合、ローン債権が証券化される関係上、そういう概念すらなくなります。

さらに住宅ローン返済においてもう一つの重要な要素である、繰り上げ返済。これについてもメリットがあります。

それは保証料同様、繰り上げ返済に係る費用もまた無料である、という点です。

これらの金額は決して安いものではありません。それらが無料で行われる点は特筆すべき点です。

もしご検討のローン対象不動産がフラット３５利用可能な仕様の住宅であれば、一考してみるのもいいですね。

フラット３５～その特徴。

フラット３５とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行う、長期機関の固定金利ローンです。

タイトルの時の如く、３５年間は金利変動がない事を意味し。非常に計画が立てやすくなります。

しかもこのローン。もともとが国民の住宅購入支援をする機関である、機構がバックボーンになってる関係で。

非常に利用価値が高く、また金利もかなり抑えられています。

ただこのフラット３５、民間の金融機関とはやや異なった性質を持っているところがあります。

それは。普通は銀行の住宅ローンというのは、借りる人の属性がメインとなっているのですが、フラット35は。

住宅の断熱性や耐震性といった、建築基準法等における基準を満たしているか？という点が重視される点です。

言い換えれば。フラット３５が認められる住宅は、そういった基準を満たすしっかりとした住宅ともいえるでしょう。

また融資額が８０００万円という上限があるのも特徴です。

このことから考えると、フラット３５は個人の住宅購入に特化した固定金利ローンであるといえます。

また最近では、フラット３５と短期間の固定ローンや、変動ローンとの組み合わせでローンが組めるようです。

こうしたことから機構の金利の安さと、民間金融機関の柔軟性を併せ持つ。非常に利用価値が高い商品であるといえます。

住宅ローン～変動金利の上手な利用法

変動金利で住宅ローンを組む場合、年に２回の金利の変更があります。

このことから返済額や利息が安定しないことから、長期に渡るローンには馴染みにくい、と言われています。

しかしながら最近では。変動金利を上手く活用している人が増加の傾向にあるようです。

これは昨今の不景気の影響で、金利の上昇を期待出来ない状況が続いているからでしょう。

更には変動金利の金利は、固定金利の一番安いタイプと比較しても、1％程度安いようです。

このことから現在では、金利の上昇が望めない状況を期待して。変動金利を当面の間、組み続ける人もいます。

更には金利が上昇する傾向があった場合に初めて、借り換えや固定金利に組んでいく方法もあります。

 

しかし、さらに良い方法があります。それは・・・固定金利のローンと組み合わせる、という方法です。

この方法であれば、両者のメリットを上手く組み合わせられ、リスクも軽減されます。

変動金利は利用次第で非常に有用です。昨今の金利変動を検討しつつ、検討してみてはいかがでしょうか？

 

住宅ローン～変動金利

変動金利というのは、短期プライムレートによって年２回、金利が変動するタイプのローンです。

単純な金利の額、という観点で考えますと。一番安い金利ということになります。

一例で考えてみましょう。土日によく入っている、不動産の広告を見て頂ければ。

月々５万円の支払いで、２０年間でこの額で完済可能。といった旨の内容を見かけると思います。

あれはその大半が。安い金利の変動金利の現在のレートで計算されています。

しかしながら、変動金利でローンを組むのには注意が必要です。特に長期間にローンが渡るのであれば尚更です。

年に２回の金利見直しがあるのですから、いつ何時、金利が上がってしまうかもしれません。

景気やプライムレートは確実性がありませんので、特にしっかりとした計画性が求められます。

変動金利でローンを考えるのであれば。まとまった確実な収入が後に入り、借り換えが出来るケースならば利用価値があるといえるでしょう。

住宅ローン～固定金利

住宅ローン～固定金利と変動金利

住宅ローン～借り入れに際して注意すべき事

住宅ローンの審査～年収（１）

住宅ローンの審査の基準について、以後説明していきます。

ここでいきなりですが、質問致します。

 

住宅ローンを組むに当たり、金融機関（銀行等）が最も気にするのはなんでしょうか？

 

答えは、「その人がローンを完済まできちんと支払ってくれるか？」ということです。

そしてその審査の材料として。様々な審査があるという訳です。

今回はその中でも重要な材料の一つ、年収について書きます。

住宅ローンを組むに当たり、具体的には年収の35％がボーダーラインと言われています。

 例えば年収５００万円の人であれば。年間のローン支払い額の上限が１７５万円を超えてはならない、ということです。

とはいえ。実際には年収の３５％というのは。ものすごく支払いが厳しいものです。

ローンを組むにあたっては。出来れば、年収の３０％以下にしたいところです。

その為には、年収に合った物件を考える。頭金を出来る限り用意するといった工夫が必要ですね。

他では、銀行の金利も考える必要があります。こちらは別の機会に詳細を説明します。

住宅ローンとは～序章

  一生に一度のお買い物！といえば。やはり憧れのマイホームですよね。
大きな家に住んでみたい、白いきれいな家に住んでみたい。
またそういった夢と目標をもって、努力されることは本当に素晴らしいと思います。

このブログでは、そういったマイホームを購入される方を応援すべく。
マイホームの購入、特に住宅ローンについて書いていきたく思います。

さて、住宅ローンといえば。皆さんが一番ご関心を持たれていることといえば。
おそらくはこれでしょう。「自分は、住宅ローン。通るのかどうか？」

まず結論から言ってしまうと・・・銀行はお金を貸すのが商売ですね。
ですからいいお客さんには貸したい！というのが本音です、しかし。
長期間のローン支払いになる以上、どうしても審査基準が必要です。例えば・・・

・年収に見合ったローンであるか？
・そもそも、ローンを組めるような属性であるか？
・不動産近隣の売却事例に見合ったローンであるか？

ちょっと難しいことを書きましたが、思いつくまま一部を挙げてみました。
またローンを組む側からしても、例えば以下のようなことを考える必要があります。

・各金融機関ごとの金利を比較する。
・シュミレーションをしっかりとする。
・ここ数年の金利の動きを見て、固定か変動かを考えていく。
・固定にするならば、何年で固定でローンにするか？

申し遅れましたが、当方はかつて不動産屋で営業とローンを担当していました。
自分の持っているすべての知識を今後このブログで。みっちり紹介していきます。

 

 

 

 

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