住宅ローン

住宅ローンの審査や金利や比較の情報。

フラット35を申し込む方法

住宅を購入する際、ほとんどの人は住宅ローンの利用が不可欠なはず。
購入する住宅が決まったら、住宅ローンの借入れ方法を選ばなければいけません。

この住宅ローンで最近よく耳にするのが「フラット35」です。
フラット35は、住宅金融支援機構における全期間固定金利型の住宅ローンです。
申し込み方法は、住宅金融支援機構に申し込むのではありません。
フラット35の取扱金融機関が窓口になります。
商品内容は同じでも、取扱金融機関によって金利や手数料が違う場合があります。

申し込みをする取扱金融機関は、銀行やフラット35を専門に取扱うモーゲージバンクをはじめ、生命保険会社、損害保険会社で取扱っているところもあります。
モーゲージバンクや損害保険会社などでは、不動産会社やハウスメーカーなどの提携先を通じてのみで申し込めるものもあるので注意が必要です。

一方「フラット50」というのもあります。
ただし、フラット50を取扱いしていない金融機関もあるのでよく確認しましょう。

ローンの金融機関でメジャーな銀行

住宅ローンというとまず思い浮かぶ金融機関は銀行でしょう。
住宅ローンでの金利タイプのラインナップがとても豊富です。
この銀行の住宅ローンは、変動金利型、固定金利選択型をメインに取り扱っています。
また、全期間固定の住宅ローンの取り扱いもあります。

一般に銀行といっても、メガバンク、信託銀行、地方銀行、信用金庫、ネット専業銀行などの金融機関があります。
どの金融機関も住宅ローンを取り扱っています。
また、生命保険会社の一部でも住宅ローンを扱っているところを見かけます。

ただ、信用金庫や地方銀行の場合、貸出し可能な地域を限定しています。
どの金融機関も周辺に支店がない場合、取扱いできない場合があります。
ネット専業銀行でも、たとえばソニー銀行、住信SBIネット銀行は原則的に取扱エリアを「全国の市街化区域」としていることで知られています。

また通常、自行の住宅ローンを取扱いしていても、セブン銀行は自行ローンではなく複数の金融機関の住宅ローンを紹介する形態です。

住宅ローンの短期返済で未払い利息を回避

住宅ローンでは、短期返済ならば、未払い利息が発生しにくくなります。
そもそも未払い利息が発生するというのは、返済額に占める利息の割合が多くて、金利の上昇によって利息が返済額を上回りやすい状態になっているためです。
要するに、住宅ローンの返済額に占める利息の割合を小さくすれば、未払い利息が発生しにくくなるわけです。
ただし、住宅ローンでの金利を下げることはできません。
別で、住宅ローンの返済期間を短くする、短期返済にする方法が1つです。

たとえば25年返済で組むと、当初の返済額が約2万8,000円アップします。
しかし、元金の減りが早いので未払い利息は発生しません。
このように短期返済にする方法は、住宅ローンでの未払い利息を回避する策としてとても効果的です。
一方、当初の返済期間は長くても、繰上返済を行って元金を早く減らしても同じ効果があります。

ただし、金利が上がった場合は別です。
金利がアップすると、返済負担が増えるリスクはあります。
借入金の全額を変動金利。短期の固定金利で借りるのはリスクが高いです。
たとえば長期固定金利と組み合わせたり、全額変動金利で借入れしたりして、繰上返済ができる余裕を確保する方法がおすすめです。

変動金利の未払い利息に注意

住宅ローンでの民間ローンの変動金利はここ最近、超低金利の状態が続いています。
しかし、いずれ変動金利での「金利」が上昇すると、返済しても借金が減らない「未払い利息」が発生する可能性もあります。
もちろん今後、金利が上昇するかどうかはわかりません。
でも、現在の金利水準がかなり低いことははっきり確かで注意しましょう。

では、どれだけ金利が上昇すると未払い利息が発生するのか。

たとえば、3,000万円を35年で返済した場合、借入れ時の適用金利が1.475％だったとします。
そして今後、毎年0.5％ずつ金利がアップして7％に達したらその後横ばいという前提で試算した場合、住宅ローンの8年目から未払い利息が発生します。

続いて11年目に返済額見直しで返済額がアップします。
ただし、1.25倍までの制限で返済額がアップしても未払い利息が発生し続けます。
そして7％で金利が横ばいになり、16年目の返済額見直しで毎回の未払い利息は回避されます。

あくまで試算です。
ただ住宅ローンの変動金利には「未払い利息」が発生するリスクに注意です。
この未払い利息は、別途支払いが必要です。

住宅ローンの変動金利が持つリスク

住宅ローンでの変動金利は、金利の低さから人気の金利タイプです。
でも、変動金利型住宅ローンが特っている独自のルールがあります。
しっかり理解しておかないと、思わぬリスクにさらされてしまうことがあります。

一般的な住宅とーンの変動金利型の特徴は、金利は半年に１度見直される、返済額は5年間変わらない、返済額見直しの際、増えても1.25倍までの3つです。

まず、返済額が5年間変わらないことで5年間は安心感を持てます。
そして、返済額が増えても1.25倍までというルールもあり、大幅なアップはありません。
でも、金利は半年ごとに見直されるのが要注意。
金利が上がると利息の支払い分が増えます。
ので、元金が減っていくスピードが遅くなるからです。

もし、金利が大幅に上昇した場合、利息分だけで返済額以上になってしまうことも。
これを「未払い利息」といい、未払い利息が発生するリスクが変動金利型にはあります。
住宅ローンの返済額が5年間増えない、その後に万が一増えても大幅にアップしないと安心してばかりではいけません。

住宅ローンが返済できなくなってしまった場合の保証

万が一、住宅ローンが返済できなくなってしまうとどうなってしまうのでしょうか。

まず、住宅ローンで保証会社の保証がある場合です。
返済が長く滞った場合、保証会社が銀行に対して、ローンの残高を債務者に代わって弁済、要するに一時的に返済します。
保証会社による弁済によって銀行から借入れしているローンはいったんなくなります。
しかしその後、保証会社に債務が残ってしまいます。

保証をしてもらうと、返済できなくなった場合、保証会社が代わって弁済してくれて借入金はなくなると誤解しがちです。
実際には、保証会社に残りの住宅ローンを返済していきます。
要するに、保証会社の保証が必要な場合であっても、保証人不要の場合あっても同じで、借入した人の債務は完済まで残ります。

もし、夫婦で住宅ローンを組んだ場合など、連帯保証、連帯債務などの形をとることがあります。
ただし、借入れした当人の範囲内です。
住宅ローンの場合、まったく第三者が保証人として求められるのは、特別な事情をのぞいてほとんどありません。
保証会社の保証があっても住宅ローンの完済まで本人が支払わなければいけません。

住宅ローンでかかる保証会社への費用

もし、住宅ローンで借入れる際、保証会社に保証してもらう場合、費用がかかります。
たしかに保証会社に保証をしてもらうと、知り合いにわざわざ頭を下げてお願いするという重荷はなくなります。
しかしその代わり保証料がかかるわけです。

保険会社への費用は、一般的にたとえば、借入期間が20年であれば1,000万円あたり約15万円といわれています。
また、借入期間35年であれば約20万円で、3,000万円を35年返済で借入れをすれば約60万円になります。
この数字は、住宅ローンを借りる際、諸費用の中ではかなりのウェイトを占めてきます。

また当初、一括で支払う上記の方法以外で、金利に0.2％などの一定の金利を上乗せして保証会社に支払う方法もあります。
総支払額で比べると、当初一括払いにした方が少なくなります。
一方で、一括払い分を住宅購入の頭金に回すと、その分、借入金を少なくすることも可能です。

ただし、保証が必要のない住宅ローンだと保証料は要りません。
この保証会社への費用、保証料が必要かどうかで諸費用は大きく異なってきます。

住宅ローンで保証人は必要か

マイホームの購入に欠かせないのが住宅ローンです。
では、住宅ローンには保証人が必要なのでしょうか。
しかし一方で、住宅ローンはある意味で「借金」なので、保証人に対するイメージがあまりよくないのも事実です。

たとえば住宅ローンでの保証人は、民法に載っています。
「主たる債務者がその債務を履行しない場合にその履行をなす債務を負う者をいう」とのことです。
要するに、お金を借りた債務者がもしお金を返さなければ保証人が代わってお金を返す義務があるわけです。

住宅ローンは通常、数千万円の借入れになります。
ので、保証人は確実に必要といえます。
また、金融機関では、返済能力のある保証人でなければ意味がありません。

一般的に、住宅ローンを借入れする場合、保証会社の保証をつけます。
これが保証人の必定条件を満たすわけです。
もし住宅ローン借入れ要件に「所定の保証会社の保証を得られること」とあれば、家族や親戚で保証人になってくれる人がいても保証会社の保証が必要です。

ただし最近、保証人不要の住宅ローンも増えています。
たとえば「フラット35」で、ほかにも新生銀行やソニー銀行なども保証人が要りません。

住宅ローンの短期プライムレートが影響する短期金融市場

住宅ローンの金利における短期プライムレートで影響を受けるのが、短期金融市場です。
短期金融市場とは、1年未満の短期で、資金を運用して調達する市場のことをさします。
その中で、短プラに影響するのが「コールレート」、「CDレート」です。

一方、これらのレートは超短期で取引されるものです。
外部からは見えない取引もあります。

コールレートとは、金融機関同士が短期で資金を貸し借りする時の金利のことです。
翌日物や3ヵ月ものなどの超短期になります。
基本、金融機関しか取引に参加できません。

そしてCDレートは、譲渡性預金金利をさします。
銀行が発行する無記名の預金証書です。
預金者が第三者に対して自由に売買できます。
企業や地方自治体などが参加する短期金融市場で取引されるものです。

金融機関は、公定歩合や短期金融市場での動きを見て、住宅ローンの短期プライムレートを決定します。
それぞれの機関が独自に決めるので、銀行間で若干の金利差が出ます。
短プラ連動型の住宅ローン金利は、短期プライムレートにコストや利益分などのプラスαをつけて決めます。
ので、住宅ローンの短期プライムレートでは短期金融市場が重要になるわけです。

公定歩合を調整する日銀

住宅ローンの金利は変動します。
金利が変動する基準が、財政投融資貸付金利、長期プライムレート、短期プライムレートの3つです。

この中で、短期プライムレートは「公定歩合」、「短期金融市場の取引」による影響を受けます。
民間金融機関が扱っている住宅ローンはこの「短プラ連動型」の住宅ローンがメインです。

さて、公定歩合とは「銀行の銀行」と言われる日本銀行（日銀）が金融機関にお金を貸し出す時の金利のことをさします。
日銀は、国内経済にお金が余っていると判断すると、公定歩合を引き上げて資金のダブツキを調整します。
一方、お金が足りないと判断すれば公定歩合を下げて経済の循環を促す政策を実施します。
そのため、日銀の政策判断によって公定歩合が上下します。

もし、公定歩合が高いと「景気過熱」の状態といえます。
ので、日銀が公定歩合を引き上げると、金融機関は高金利で借り入れし、企業や個人は貸し出し金利を上げたり貸出を減らしたりします。
いわゆるインフレ対処です。

また、公定歩合が低いと「不況」ということです。
日銀は公定歩合を引き下げ、金融機関は低金利で借り入れ、企業と個人は貸出金利を下げて貸出を増やします。
景気を上昇するため、不況対策が行われるわけです。

住宅ローンでの国債と金融債の影響

住宅ローンの金利が動くのは、国債の影響を大きく受けます。
この国債の価値は、流通利回りによって変化します。
流通利回りとは、購入した債券の実質的な金利のことをさします。
たとえば、10年物で額面100円の債券を5年後に97円で購入すると、残存年数5年分の利息と本来の額面との差額3円分を含めて計算し直した利回りです。

財投金利は、10年物の長期国債における流通利回りを見て財務省が決めます。
国内経済の景気を調整する政策要素もあってあまり大きく変化することはありません。
財投金利が変わると、公庫金利などの公的ローンの金利も財投金利の変化分に応じて変化する仕組みです。

また、住宅ローンにおける長期プライムローンは「金融債」の影響を受けます。
この金融債の仕組みは国債とほぼ同じです。
ただ、発行するのが国ではなく民間金融機関（長期信用銀行）、償還する期間が5年か10年という違いなどです。

金融債も金融市場で自由売買されて値段も変化します。
住宅ローンの長期プライムレートはこの利回りを基準に決まります。
しかし、長プラ連動型の住宅ローンは最近あまり取り扱われなくなっています。
現在、信託銀行、生命保険会社など一部の金融機関のみで取扱っています。

財投金利は長期国債の動きで影響

住宅ローンの金利が変動する理由は、基準となる「財政投融資貸付金利」、「長期プライムレート」、「短期プライムレート」が動くからです。
では、この基準はどうして動くのでしょうか。

実は、公的ローンの金利基準になっている「財投金利」は、長期国債の流通利回りの影響を受けるからです。
国債は、国が発行する債券です。
たとえば投資家が国債を購入すると、その資金が国に入って国は投資家からお金を借り入れる形になります。
そして投資家はある一定期間、債券を保有する代わりに利息を受け取ります。
償還期間が来ると、元本が返金されます。
その保有期間によって、短期国債、中期国債、長期国債、超長期国債という名前がついています。

投資家は、期限前に国債を市場で売ることもできます。
市場では売りたい人と買いたい人の折り合いがつくと値がつきます。
売る人が増えて買う人が減れば値段が下がりますし、売る人が減って買う人が増えれば値段は上がる仕組みです。

金融市場では、国内や世界経済の環境、為替、首相発言、外交勢力などいろいろな要因で取引の希望が変化します。
この市場でのやり取りの時につけられる国債の「値」が流通利回りです。

住宅ローンの金利は市場の影響を受ける

住宅ローンの金利は、上がったり下がったりします。
その金利の動きで基準にしている「財政投融資貸付金利」、「長期プライムレート」ｍ「短期プライムレート」が動いているからにほかなりません。
この基準、どうして動くのでしょうか。

実は上記3つにはさらに基準にしている指標があります。
その変動が影響するためだからです。

つまり、金利の動きは市場で決まります。

まず、公的ローンの場合、「財投金利」は長期国債の流通利回りの影響をうけます。
たとえば、住宅金融公庫融資、年金や財形がこれに当たります。

そして、民間ローンの場合はというと、まず「長期プライムレート」は利付き金融債の流通利回りです。
信託銀行などの長プラ連動型の住宅ローンが影響をうけます。

さらに「短期プライムレート」が影響を受けるのは、公定歩合・短期金融市場の取引になります。
都市銀行や地方銀行で主力商品の短プラ連動型の住宅ローンがよく変動するのはこれらの影響のせいというわけです。

プライムレートで基準が違う

住宅ローンの種類によって、基準にしている金利は異なってきます。
たとえば、住宅金融公庫融資などの公的ローンは「財政投融資貸付金利」を基準にしています。
一方、民間ローンは「長期プライムレート」、「短期プライムレート」を基準にした金利を適用しています。
ほかにも、住宅金融公庫の新型ローン「証券化ローン」のような異なった方法で金利を決めるものもあります。

住宅ローンの金利が上がったり下がったりするのは、住宅ローンを借りている金融機関がそれぞれ基準にしている金利が動いているからです。
ので、たとえば「長プラが上がった」というと、住宅ローンの金利が上がったということにつながります。

それでは、住宅ローンが基準にしている金利はどうして動くのか。
実際には、住宅ローンの金利で基準にしている「財投金利」「長プラ」「短プラ」にも、さらに基準にしている指標があります。
その指標が上下に変動するので、住宅ローンの金利も変化するというわけです。

長期プライムレートと短期プライムレート

住宅ローンの金利を決める基準の1つに「プライムレート」があります。
プライムレートは、長期プライムレートと短期プライムレートの2種類です。

長期プライムレートは「長プラ」、短期プライムレートは「短プラ」といいます。
金融用語では「長期」と出てきた場合、だいたい1年以上の期間のことをさします。
一方「短期」と出てきた場合は1年未満のことを示しています。

そして「プライム」は「Prime＝最良」、「レート」は「rate＝料率（＝金利）」です。
要するに、「長期プライムレート」は「1年以上お金を貸すときの最良金利」であって、「短期プライムレート」は「1年未満でお金を貸すときの最良金利」にあります。

一体、誰に貸すお金かというと、実は企業です。
銀行は、企業に対してお金を貸す際に、経営状態がいい一流の企業には優遇した金利で貸し出しています。
その最優遇金利のことを「プライムレート」と呼んでいます。
そして、貸付期間の長さで「長プラ」「短プラ」に分けられているというわけです。

金利が動く仕組みとは

住宅ローンにおける金利の仕組みは、為替や物価、経済などのいろんな環境と密接に関係しています。
専門家ですら、金利相場を読むのは困難と言われています。
しかし、もし住宅ローンを利用するなら、金利の動きに対する最低限の知識は必要です。

住宅ローンの金利には、金融機関が住宅ローンの金利を決めるにあたり、基準になる金利があります。
金融機関や取り扱う商品によって異なっていてあらかじめ説明がなされているはずです。
金融機関は、それぞれ基準にしている金利にコストや利益などの「＋α」をつけ、住宅ローンの金利を決定します。
住宅ローンの基準となる金利は主に3つ、財政投融資貸付金利、長期プライムレート、短期プライムレートです。

財政投融資貸付金利は、略して財投金利という言い方で知られています。
公共事業を行なう際、国がお金を融資する時に付ける金利が財政投融資貸付金利です。
またプライムレートは「お金を貸す時の最良金利」のことをさします。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンで、もし元利均等返済なら金利が変わらなければ返済額は一定です。
ただし、元金部分と利息部分の内訳が回によって異なります。

当初は利息部分が多くて元金部分が少ないので、元金均等返済よりも元金の減り方は遅いです。
金利が変わらない限り、毎回の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい特徴があります。

そして、住宅ローンで元金均等返済の場合、毎回少しずつ返済額が減っていきます。
元金均等返済は、毎回支払う元金部分が均等になる返済方法です。
毎回の返済額は元金部分に残高に対する利息額を上乗せして支払っていきます。

残高が減るにつれて利息額も減っていくので、当初の返済額が一番多く将来の返済額は少なくなります。
元利均等返済と比べると、当初の支払額の負担が重いものの元金部分の減り方は早いです。

もし、総返済額を抑えたい場合、元利均等返済で毎月返済額を少なくしておいて、余裕がある分を繰り上げ返済することも可能です。
住宅ローンは、目先の損得にとらわれることなく安全策を取るには、元利均等返済の方が安心度は高いといえます。

毎月返済とボーナス返済

住宅ローンの返済方法では、毎月返済のほか、年2回のボーナス返済を組み合わせることができます。
ボーナス返済を多くすれば毎月の返済は楽になります。
でも、注意も必要です。

住宅ローンでボーナス返済分を増やすと毎月返済額は少なくなります。
そして総返済額は、ボーナス返済を増やすほど若干多くなるものの、それほど大きな影響はないはずです。

もし、ボーナスの割合が多い人なら、ボーナス時の返済を利用するなどそれぞれの家計に合わせて設定すればいいかと思います。
しかし、住宅を所有すると固定資産税、火災保険などの支出が増え、修繕費が必要になります。
あまりボーナスからの支出を増やすのは一概には言えません。

また昨今、ボーナスの支給額が減って、ボーナス時の返済が困難になるケースがかなりよくあるようです。
ボーナスの支給額は景気に影響されやすいです。
なるべくボーナス返済に頼らないで、毎月の家計の中で返済できる程度で借り入れ額を抑えておくほうが、住宅ローンの返済計画も立てやすくなるはずです。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンを返済する方法もとても重要です。
まず、返済方法を選ぶ際、損得よりも安全を優先するのが大事です。

住宅ローンの返済期間は通常最長35年です。
そして金融機関によっては満75歳まで。満80歳までに完済という年齢制限もあります。

また、返済年数の違いは毎回の返済額と総返済額にも影響します。
返済年数が短いほど毎月返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります
毎月返済額に無理がなければ返済年数は短いほうがお得です。

ただ、将来も無理のない返済額かどうかも重要です。
たとえば教育費が増えたり、妻が仕事を辞めたり、独立したり転職したりで支出が増え、収入が減った場合、返済を続けるにはある程度の余裕も必要になります。

住宅ローンは原則、当初設定した返済期間を途中で延ばすことはできません。
リスク対策としては、返済期間を長めに設定して余裕がある分を繰り上げ返済するなどで期間を縮めていくほうがいいでしょう。
収入があるうちに、完済できる年数とのバランスを考えることが大事です。

住宅ローンの金利は固定期間によって変化

住宅ローンの金利は、大きく分けて3つのタイプに分類されます。

まず、全期間固定金利型は、市場金利が上昇しても自分の住宅ローンの金利は変わりません。
そのため、安心感が違います。
もし、今後、金利が上昇するだろうと思われる際に利用するのに向いています。
また、変動金利型は、その時々の金利情勢が反映されます。
今は金利が高いもののこれから低くなると予想される場合に適した住宅ローンの金利タイプです。
さらに、固定金利選択型は、以上2つの中間的存在といえます。

もし、金利タイプが異なると、同じ時期でも適用される金利も異なってきます。
通常、35年間固定する商品で一番金利が高く、変動金利が一番低いです。
要するに、固定期間が長いほど金利が高くなる傾向があります。

また、金利タイプを組み合わせることも可能です。
安心感は高いが金利は高めの全期間固定、金利変動のリスクはあっても金利が低めの変動金利型とそれぞれ特徴とリスクがあります。
リスク軽減をするため、複数の金利タイプを組み合わせる「ミックス金利型」も住宅ローンで可能になり始めています。

半年ごとに金利を見直す変動金利型

住宅ローンを選ぶ時、最も重要な項目の1つが、金利タイプの選択です。
選ぶ金利のタイプによって適用される金利、将来の金利への影響も違います。

この中で、半年ごとに金利が見直されるのが変動金利型です。
変動金利型は通常、金利が1年に2回見直されます。
そのため金利変動の影響をモロに受けるのが特徴です。
そして、金利は半年に一度見直されるものの、返済額の改定は5年ごとになり、改定後の返済額が1.25倍以内というルールも存在します。

もし5年ルールの場合、5年間の返済額は変わりません。
しかし半年ごとに金利は見直されるので、金利が高くなると元金返済にほとんど回らなくなってしまうこともあります。
要するに、毎回の返済額が5年間変わらない一方、半年ごとに金利が見直されて金利上昇幅が大きいと返済額のほとんどを利息が占めてしまいます。
そして、元本がなかなか減らない状況になりかねません。
しかも、利息額だけで毎月返済額を上回ってしまうと未払利息が生じるリスクもあります。

もし、金利の上昇幅が大きいなら繰り上げ返済するなど早めに元金を減らすことが大事です。
収入に比べて借り入れ額が少なかったり、共働きで家計に余裕があったりする人に向いているかもしれません。

当初に金利が固定される固定金利期間選択型

住宅ローンの金利には、おおまかに3つのタイプに分類できます。
その1つ、住宅ローンを始めた当初、金利が固定されるタイプを固定金利期間選択型といいます。

この固定金利期間選択型は、当初の定められた期間の金利は固定されます。
そして、その期間が終了すると、その時点での金利でもう一度返済額が見直されるタイプです。

もし、固定金利選択型を選び続けた場合、金利が上がると返済額も上がるというわけです。

この当初の固定期間は、2年、3年、5年、10年、15年などから自ら選ぶことができます。
そして。金融機関によって固定期間の種類は違います。
また、固定金利期間終了後、変動金利型や固定金利選択型をもう一度選ぶことも可能です。
ただしその際、見直し時の金利や返済額の上昇についての上限は通常、設定されていません。
もし大幅に金利が上昇してしまったら、返済額も増えてしまいます。

たとえば今、教育費がかかるために返済額を抑えたい、でも数年後には余裕ができて金利上昇にも対応できる人に向いている住宅ローンの金利タイプです。

初めに金利が決まる全期間固定金利型

住宅ローンには、おおまかに3つの金利タイプがあります。
全期間固定金利型、固定金利期間選択型、さらに変動金利型です。
それぞれに特徴や活用方法が大きく違います。

まず、全期間固定金利型は、最初から金利が決まっている住宅ローンの金利タイプです。
この全期間固定金利型は、そのまま文字通りで、借り入れから完済までの間、全期間の金利が固定されている金利タイプのことです。

全期間の金利が一定なのはもちろんのこと、一部で「フラット35」のような途中で金利が変わるタイプもあります。

そして、元利均等返済の場合は、毎回の返済額は一定です。
当初は利息額が多く、次第に利息額は減っていきます。

借り入れ後に市場金利が変化しても住宅ローンの返済額に影響を受けません。
そのため、家計の管理がしやすいのが特徴です。
また、総額の上限もわかり、毎月の家計管理、老後生活資金、生涯資産管理もしやすいタイプです。

さらに子供が小さくて今後の教育費などの出費が多くなって返済額がアップすると住宅ローンの返済が厳しいという予想なら、全期間固定金利型がピッタリです。

住宅ローンの借り入れ条件

誰もが住宅ローンを借り入れできません。
たとえば、住宅ローンを利用する条件として、健康状態も借り入れに影響することがあります。

とある金融機関の住宅ローンの利用条件として、.借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で最終返済時の年齢が満80歳以下、前年度税込年収が200万円以上、.現在の勤め先に3年以上勤務している（自営業の場合は3年以上の事業実績）、.団体信用生命保険に加入できるなどがあります。

年収は明記していない、下限を定めていない金融機関もありますが、原則的に安定した収入必要です。
専業主婦や定職についていない場合、住宅ローンの借り入れできません。

また、勤続年数も明記しない金融機関が多いです。
というのも最近、転職が多いので、金融機関によって勤続年数が短くても借り入れできます。
そして、年金だけの収入での借り入れはできませんし、会社員の場合は正社員でないと借入れは難しいのが現状です。

さらに、「団体信用生命保険に加入できること」という条件、要するに生命保険に加入できるかということです。
つまり健康かどうかの目安です。

住宅ローンを利用する目的

住宅ローンとは、住宅を取得するために利用できるローンのことをさします。
住宅取得以外の目的に利用することはできません。
つまり、借り換え以外の目的で途中から住宅ローンを借り入れすることはできないわけです。

住宅ローンは通常、自分が住むための住宅の購入、建築のための資金をはじめ、自分が住むための住宅の増改築資金、住宅ローンの借換え資金、住宅購入のための諸費用などで利用します。

基本的に、本人が住むためのものです。
しかし、両親が住むための家、セカンドハウスでも利用できる場合があります。
金融機関によってその住宅ローンの利用、取扱いが違います。
要するに、本人もしくは家族が住む住宅を購入するためのローンです。
土地だけの購入、賃貸用住宅の購入には利用できません。

ただし、特例もあります。
注文住宅を建てる場合、先に土地の購入をするのなら、住宅ローンが利用できます。
その際、通常6か月以内に住宅を建築するという誓約書を入れるなど住宅を建築することが条件です。

提携ローンの利用は有利

もし、購入するのが新築マンションなどの場合、その物件を購入した人向けの住宅ローンで提携ローンを取り扱っている、利用できる場合が多々あります。
この提携ローンは、一般に出されている住宅ローンでの金利よりも引き下げられていることが多いので有利です。
もし、自分が希望する金利タイプの取扱いがあったなら、提携ローンの利用は本当に有利になります。
住宅ローンで提携ローンを利用する場合、購入する物件の販売会社などを経由して申し込みや手続きを行います。

ただ、提携ローンがあっても、必ずしも提携ローンを利用しなければならないわけではありません。
もし、提携ローン以外のローンの方が自分に合っていたり、もっと有利なローンがあったりしたら、個人で直接金融機関から住宅ローンを借入れしても全くOKです。

「住宅ローン」は、さまざまな種類があります。
そして、申込み窓口も異なっています。
最初に金融機関を決めるのではなく、まずは自分に合った金利タイプを選ぶこと、その中で有利な金利の住宅ローンを出している金融機関を選ぶと、住宅ローン選びもスムーズになるはずです。

住宅ローンは勤務先の財形住宅融資もある

住宅ローンで「財形住宅融資」というものがあります。
会社員で勤務先に財形貯蓄制度があって、1年以上財形貯蓄を行っている、残高が50万円以上ある人が利用できる住宅ローンです。

財形住宅融資の利用には窓口が4つあります。
1つが、民間企業で勤務先が財形住宅金融の出資企業である場合の「財形住宅金融株式会社」です。
2つ目が、民間企業で事業主転貸制度を導入している場合の「勤務先」。
3つ目は、公務員の場合で「共済組合」など。
さらに上記3つのいずれにも該当しない場合は「住宅金融支援機構」、いわゆる銀行の住宅金融支援機構取扱い店になります。

また、勤務先で従業員向けに住宅ローンの融資を行っている企業も存在します。
企業が直接、従業員に貸し出す場合もあります。
一方、銀行などの住宅ローンを利用して利息の一部を負担する方法などを取る場合も見られます。

もし会社員なら、どんな補助があるか、制度があるか、勤務先融資の担当部署に問い合わせることをおすすめします。
財形住宅融資などは通常の融資を利用するより有利な場合が多いです。

ローン返済は年収が目安になる

家を買う時、ほとんどの人が住宅価格の大半を住宅ローンで借りるはずです。
そのため、住宅ローンをいくら借りられるか、返済できるかがカギとなります。

一般的に「住宅ローンは価格の8割まで」というセオリーがあるようです。
金融機関の多くが、価格の8割を基準に融資していること、そして全額をローンで借りると返済が苦しくなる見方が根拠とされています。

ので、まずは住宅ローンで借りられる金額を計算します。
その金額が価格の8割になるような住宅を買うのを目安とすればいいのです。

では、いくら借りられるのでしょうか。
それよりも、いくら返済できるかが重要になります。
無理して借りて、後で返済できないと大変です。
返済できる住宅ローンの額は、年収から計算することができます。
ローン返済が滞るのを防ぐため、金融機関では年収に応じた返済額の基準を設けています。

銀行などでは、年間返済額を年収の30％～40％までとハードルを設けているケースが多いです。
ただ、ゆとりをもって返済できるように年収の20％以内を目安にするのをおすすめします。
もし年収が多くても、できれば25％程度までを目安に。
年収にゆとりのない場合、15％くらいまで下げたほうがいいかもしれません。

住宅ローンの頭金で必要な金額

住宅ローンの頭金では、一般的に「頭金は2割を目標に」といわれます。
実際、購入価額の全額を借入れすることも可能です。

そもそも、住宅ローンの頭金は、契約時に支払う手付金だけでなく、住宅購入の際に支払う自己資金部分のことを指すのが一般的です
しかし住宅購入には、住宅ローンを借入れするための費用、登記のための費用などの諸費用もかかります。
これは物件価額とは別に支払うものです。
この諸費用と物件価額に入れる金額の合計が必要な自己資金になります。
要するに、頭金は自己資金の一部です。

頭金が多いといいと言われます。
もし頭金が多ければ、その分住宅ローンの借入額を減らせるからです。
同じ3,500万円の物件を購入する場合、頭金の金額の多少により総支払額は大きく異なります。

たとえば頭金なしと2割の700万円の準備ができた場合、431万円もの差が生じます。
物件価額の1割を大きく超える金額です。
同じものを購入する場合でも、頭金の多少によって実際の価額が違ってきます。

ローンの申し込みや審査に通るか否か

住宅ローンは申し込みをしてから審査があり、誰でも借入れできるわけではありません。
いろいろと審査の基準があります。

住宅ローンの審査項目は多岐にわたっていいて総合的に判断されます。
申し込みをした人の属性と、担保となる不動産の質や価値がメインです。

申し込みをした本人のチェック項目では、個人の信用情報、勤務先や勤務年数、健康状態、年収（所得金額）などが上げられます。

まず、個人信用情報は、クレジットカードを作ったり借入れをしたりした記録です。
銀行は、住宅ローンの申し込みがあった場合にこの情報を確認します。
万が一、過去に延滞した場合、5年ほど記録が残っていて住宅ローンの借入れすることは難しくなるかも。
また、他の借入れ、ショッピングローンやリボ払い、キャッシングなども影響します。
可能であれば、他の借入れはなるべく完済しておくほうが無難です。

勤続年数は収入額の安定性で問われます。
通常。勤続3年以上が目安です。
勤務先も重要で、大企業であれば収入の安定性は高いと評価されますが、中小企業勤務の場合、審査はやや厳しくなります。
自営業の人も、事業の継続年数3年以上が目安で、過去3年間の所得が審査の対象となります。
健康状態は、住宅ローンを借入れするために団信に加入できること、つまり生命保険に加入できる健康状態であることが必要です。

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